A는 타 지역으로 직장을 옮길 예정이다. A가 임차한 아파트는 이미 2년의 월세계약기간이 끝났지만, 임대인 B는 아직 임대차보증금을 주지 않고 있다. B는 아직 새로운 세입자를 찾지 못해 약속한 날짜에 보증금을 돌려줄 수 없다는 말만 되풀이 하고 있다.

보증금을 받아 이사할 집의 잔금을 치러야 하는 A는 직장문제로 이사를 미룰 수도 없고, 이대로 이사를 하게 되는 경우 보증금을 돌려받지 못할 것 같아 걱정이다.

부동산임대차계약을 맺을 때 일반적으로 집주인은 세입자에게 일정 금액의 '보증금'을 요구하게 된다. '보증금'이란 세입자의 월세체납과 같이 장래에 발생할지도 모르는 채무불이행을 보증하기 위해 세입자가 채권자인 집주인에게 교부하는 일시금을 말한다. 보증금은 특별한 경우가 아니라면 임대차가 종료하여 세입자가 주택을 반환하고 이사를 나가는 때에 전액 세입자에게 반환돼야 한다.

부동산임대차의 보증금은 경우에 따라, 특히 전세보증금일 경우 집값의 70-80%수준과 맞먹기도 한다. 세입자에 따라서는 보증금이 곧 '전 재산'이 될 수도 있는 큰 금액이라는 것이다. 이러한 경우 만약 거주하고 있는 주택이 경매로 넘어가거나 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않는다면 세입자는 큰 경제적인 부담과 피해를 입을 수밖에 없다.

따라서 임대차계약관계에서 보증금의 보전은 경제적 약자인 세입자보호를 위한 가장 중요한 내용 중 하나가 된다. 이에 우리나라는 '주택임대차보호법'에 관련 규정을 두고 세입자의 보증금보호에 관한 내용을 정하고 있다.

세입자는 '주택임대차보호법'에 따라 전월세계약 후 주택을 인도받고 전입신고를 해 확정일자를 받아 두었다면 주택이 경매에 넘어가는 경우라도 일정범위의 보증금을 우선적으로 변제 받아 이를 보전할 수 있다.

만약 임대차계약 종료 후 세입자가 이사를 해야 하는 상황임에도 집주인이 이런저런 이유로 보증금의 지급을 미루고 있는 경우라면, 세입자는 '임차권등기명령'을 신청하여 기존의 주택에 대한 대항력을 보장받아 마찬가지로 경매 등을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.

다만 임차권등기명령은 임대차기간이 종료된 후에야 설정할 수 있고 세입자가 새로운 주소로 전입신고를 하기 전에 이루어져야 한다. 또 임차권등기명령을 신청하기 전 이사하여 주택을 임대인에게 반환한 경우라면 대항력을 인정받기 어려울 수 있다.

A는 이사 전 임차권등기명령을 신청하여 기존에 거주하던 아파트에 대한 대항력을 유지시켜 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비할 수 있다. 다만 임차권등기명령은 신청만으로 무조건 기입되는 것은 아니므로 기존의 임대차계약이 해지되었다는 것을 입증할 증거들이 필요하다. 따라서 임대차계약서와 계약이 해지된 사실과 보증금반환에 관련된 내용 등이 포함된 내용증명, 집주인과의 통화나 문자내용 등을 확보하여 두는 것이 좋다.

기존 주택에 대한 대항력이 유지되는 경우 A는 직접 보증금반환청구소송을 제기해 승소 후 경매를 통해 일정 범위의 보증금을 돌려받을 수 있다. 또 기존주택이 타인의 강제집행으로 인해 경매절차에 들어가는 경우 이에 참가해 우선변제권을 주장해 다른 일반채권자보다 먼저 보증금을 반환 받을 수도 있다.

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