A는 3년을 계약기간으로 작은 상가를 임차해 디저트카페를 시작했다. 처음엔 인지도가 없어 고생했지만 SNS를 통해 열심히 홍보한 결과, 젊은이들을 중심으로 입소문을 타기 시작하며 수입이 조금씩 늘고 있다. 그러던 중 상가주인 B가 계약한 2년째가 되는 다음 달부터 임대료를 10% 올려 달라고 요구해 왔다. 상가가 있는 골목이 유명해지면서 인근지역의 임대료가 크게 증가했다는 이유였다. A는 어떻게 해야 할까.


'젠트리피케이션' 혹은 '상권 내몰림 현상'은 이미 익숙한 일이 됐다. '○○길'이라는 이름으로 새로 생겨난 '골목상권'을 알게 되는 순간, 그 곳의 소상공인들이 앞으로 겪어야 할지도 모를 보증금과 임대료 등의 부담에 대한 걱정이 함께 떠오를 정도다. 상황이 이렇다 보니 일부 골목들의 경우 적극적인 홍보를 꺼려하는 곳들까지 생겨나고 있다.

골목이 유명해지면 사람들이 몰리고, 사람들이 몰려 인기가 많아지면 지역의 땅값과 집값이 올라 개인이 운영하는 작은 가게의 수익만으로는 감당할 수 없을 정도의 상가보증금 등의 인상이 있을 것이 뻔하기 때문이다.

물론 상가임대차계약에 있어 계약기간 중이나 갱신에 상가보증금이나 임대료 등을 변경하는 것 자체가 불법적인 것은 아니다. '상가임대차보호법'에 따르면 상당한 경제적 사정 등 변동이 있는 때 계약 당사자들은 보증금이나 차임의 증감을 청구할 수 있기 때문이다.

하지만 감액이 아닌 증액의 경우에는 일정한 제한이 따른다. 상가임대차계약상 보증금 등 증액금지의 특약이 있는 경우에는 이에 따르고, 특약이 없는 경우에도 임대차계약이 있은 후 혹은 임대료 등 증액이 있은 후 1년이 지나야만 증액청구가 가능하다.

증액청구가 가능한 경우에도 특별한 사정변경이 없다면 청구 당시 보증금 또는 임대료의 5%를 초과해 요구할 수 없다. 그러나 5%이상 임대료를 증액하는 것이 절대로 불가능 한 것은 아니다. 해당 상가건물의 조세나 공과금 등 그 밖의 부담 증가나 주변시세 변화 등 상당한 수준의 경제사정 변동이 있고, 상가임차인에게 불리한 경우가 아니라면, 당사자끼리 협의해 5%이상의 증액도 가능하다.

이러한 보증금 등 증액제한은 기존 임대차 계약의 종료 후 새롭게 상가임대차계약을 체결하는 경우에는 적용되지 않는다. 상가보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 임대차계약 당시 관련시행령에서 정하고 있는 일정기준을 초과하는 경우에도 마찬가지다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 금액을 상가보증금에 더하여 계산한다.

가장 최근에 개정된 기준범위에 따르면 서울이 9억원으로 제일 높고 지역에 따라 차등은 있지만 3억7000만원 이하인 경우라면 지역과 상관없이 모두 증액제한 적용대상에 해당한다.

위 사례의 경우 임대료 증액 요구 자체가 문제되진 않지만, 상가주인 B가 주장하는 증액비율 10%부분에 대해서는 다툼이 있을 수 있다. 상가임대차보호법에서 임대료 등의 증액에 5%의 상한선을 두고 있기 때문이다.

하지만 A의 상가가 있는 골목 인근지역 임대료가 크게 증가했다는 점에서 B의 임대료 10%증액요구가 단순히 5%를 초과한 증액이 반드시 부당하다고 확정할 수는 없다. 다만 5%이상 인상하기 위해서는 상가임차인에게 불리함이 없어야 하고 당사자들 사이에 협의가 이루어져야 한다.

따라서 A는 B와 적절히 협의해 임대료 인상비율을 조정하거나, 협의가 불가능한 상황이라면 소송을 통해 적당한 수준 인상비율을 조정 받을 수 있다.

[임경숙 변호사의 생활법률 연재기사]

[임경숙 변호사의 가족법 이야기 연재 기사]