A씨는 월세를 제때 내지 않는 세입자 B씨 때문에 머리가 아프다. 한두번은 그냥 넘어갔지만 그 뒤로 월세를 밀리는 일이 잦아지더니 3개월 전부터는 월세가 아예 들어오지 않았다.

결국 A는 지난달 B에게 임대차계약 해지 의사를 알리고 새로운 세입자를 찾는 중이다. 문제는 B가 집을 비우는 일이 많고 연락이 잘 되지 않아 신규 세입자를 구하기가 어렵다는 것이다.

수차례 B와 연락을 시도하였으나 번번이 실패한 A는 결국 자신이 가진 스페어키를 사용해 B가 없더라도 집을 보여주려고 한다.

우리나라는 '주택임대차보호법(주택임대차법)'을 두고 주거용 건물의 임대차에 관한 사항들을 일반적인 임대차와는 별도로 규정해 더 강하게 보호하고 있다. 주택임대차계약의 경우 임차인은 2년의 임대기간을 보장받음은 물론 보증금이나 차임 등에 있어서도 일반적인 임대차계약보다 더 강한 보호를 받는다.

그러나 주택임대차법에 따른 임차인의 권리보호는 임차인이 자신의 의무를 제대로 이행한 경우에 한해 인정되는 것이다. 특히 월세계약과 같이 일정 기간마다 차임을 지급해야 하는 임대차계약일 경우 차임지급의무를 위반한 임차인은 주택임대차법상 계약 갱신요구를 할 수 없고 묵시에 의한 갱신도 인정받지 못한다.

만약 2기 차임액에 달하는 연체가 있는 경우 임대인은 민법에 따라 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수도 있다. 2기의 차임액이란 단순한 횟수가 아닌 연체된 차임 액수가 임대차계약상 합의된 차임의 2개월분에 달하는 경우를 말한다.

하지만 차임지급의무 위반 등을 이유로 계약해지를 통지한 경우라 하더라도 아직 임차인이 퇴거하지 않은 상황이라면, 임대인은 임차인 집에 함부로 들어갈 수 없다. 상황에 따라 주거침입죄로 처벌을 받을 수도 있기 때문이다.

'주거침입죄'는 타인이 거주하고 있거나 관리하는 주택 등에 무단으로 침입해 주거권자의 주거의 평온을 침해한 경우 성립한다. 이때 주거권자는 반드시 실소유자일 필요는 없고 해당 주택 등을 실질적으로 점유해 생활 중인 사람이라면 충분하므로, 임대차계약이 해지된 경우라도 임차인이 퇴거하지 않고 여전히 살고 있다면 주거권자가 될 수 있다.

따라서 임대인은 임대차계약 해지 후라도 임차인이 퇴거하지 않고 있다는 이유로 임차인 허락 없이 집에 들어가서는 안 되고, '명도소송'을 제기해 법원 판결을 받아 강제집행을 통해 집을 인도받아야 한다.

단 명도소송은 임대차계약이 적법하게 실제로 해지가 된 상태여야 가능해 명도소송을 준비하는 임대인은 내용증명 등을 통해 그러한 사실을 분명히 해 두는 것이 좋다.

A는 B의 3개월 차임연체를 들어 임대차계약을 종료할 수 있다. 다만 계약의 해지를 통지한 경우라도 B가 퇴거 전이라면 B의 허락이나 동의 없이 집을 마음대로 출입해서는 안 된다. 주거침입죄가 성립하여 처벌을 받을 수도 있기 때문이다.

따라서 A는 B가 없는 경우에도 새로운 세입자들에게 집을 보여줄 수 있도록 출입에 대한 사전 동의를 받거나, 명도소송을 통한 강제집행을 통해 B를 퇴거 시킨 후 새로운 세입자를 찾아야 한다.

[임경숙 변호사의 생활법률 연재기사]

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