정부가 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 내놨다. 조직적 전세사기 피해가 급증하고 집값 급등 시기(2020~2022년)에 체결된 전세계약의 만기가 도래하면서 피해확산 우려가 커졌기 때문이다. 이번 정부대책은 전세사기 특별단속(7월 22일), 전세사기피해 방지방안(9월 1일)에 이어 3번째다.

2일 정부에 따르면 전세사기 피해 증가에는 집값 급등, 보증제도 악용, 전문자격사 가담 등 다양한 원인이 작용했다. 특히 사기범들이 분양대행사·공인중개사 등과 공모, 시세의 100%까지 보장하는 반환보증제도를 악용하는 사례가 증가하는 것도 한 몫을 하고 있다.

정부 관계자는 "임대인 명의변경, 확정일자 직후 선순위 근저당 설정을 통한 책임회피 등 전세사기 피해를 예방하기 위한 그 간의 대응책이 미흡했다"고 밝혔다.

이번 대책에서 정부는 △악성 임대인 퇴출을 위한 전세금반환보증 개선 △위험 계약체결 방지를 위한 전방위정보제공 확대 등 사기예방 조치와 함께 △전세자금 대출지원 △긴급거처 공급확대 △원스톱 법률서비스 △전세사기 발본색원을 위한 강력한 단속·처벌을 추진하기로 했다.

◆전세금반환보증 개선, 무자본 갭투자 근절 = 정부는 5월부터 전세금 반환보증을 전세가율 90%까지만 보증하기로 했다. 다만 임차중인 계약자에게는 2~3개월 유예기간(계약체결~잔금납부)을 주고 기존 보증갱신 대상자에 한해 2024년 1월부터 적용·시행한다.

이는 반환보증이 매매가의 100%까지 허용된다는 점을 이용해 악성 임대인의 무자본 갭투자와 중개사 등의 깡통전세 계약유도에 악용됐다는 판단에 따른 것이다.

대신 건전한 전세계약에 대해 충분한 보증이 공급되도록, 서민임차인 보증료 할인율을 현행 50%에서 60%로, 할인 대상을 연 소득 4000만원에서 5000만원으로 확대한다.

감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용을 차단하기 위한 방안도 추진한다. 감정평가는 2월부터 공시가격과 실거래가격이 없는 경우만 적용하고 감정평가사협회에서 추천한 법인의 감정가(3개월 이내)만 인정한다. 특히 전수조사를 통해 전세사기에 가담한 경우 추천대상에서 제외한다. 주택금융공사(HF)·서울보증보험(SGI)에도 동일한 적용을 받도록 추진한다.

등록임대사업자의 의무 임대보증 관리도 강화해 의무보증을 사기 수단으로 악용하는 사례를 방지한다. 임차인이 거주하는 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용한다.

공실의 경우 등록 이후 가입을 허용하지만, 보증 미가입 시 임차인에게 통보하고 계약 해지 및 위약금을 지급하도록 했다. 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록을 제한하도록 민간임대주택에 관한 특별법 개정을 추진할 계획이다.

정부는 전세가율 요건 조정 등 세부 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 7월까지 마련할 예정이다.

◆안심전세앱 통해 전세사기 위험 사전진단 = 주택도시보증공사(HUG) '안심전세앱(APP)'을 통해 신축빌라 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 여부 등 전세사기 위험 사전진단 정보를 제공한다. 안심전세앱은 연립·다세대, 소형 아파트 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보도 포함한다. 수도권은 2월부터 시행하고 7월에는 지방 광역시와 오피스텔까지 확대할 계획이다.

임차인 보증금 보호를 위해 계약체결 이후에도 확정일자가 신고 된 보증금(RTMS 확인)을 우선 차감 후 은행대출이 진행되도록 개선한다. 임대인은 매매계약 체결시 사전에 임차인에게 알려야 하고 신규 임대인이 보증사고 이력 등으로 보증가입이 불가할 경우 계약해지와 보증금을 돌려받을 수 있게 표준임대차계약서 특약조항에 반영하기로 했다.

◆공인중개사 전세사기 예방책임 강화 = 공인중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보를 직접 확인(임대인 동의 필요)할 수 있도록 개선한다. 또 주택 선순위 권리관계와 전입세대 열람 등을 요청할 경우 임대인 정보제공을 의무화한다. 공인중개사는 전세사기 방지특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 유의사항을 직접 확인·설명해야한다. 전세가율 확인, 보증가입 안내도 의무화한다. 임차인이 위험 공인중개사를 선별할 수 있도록 공인중개사 영업이력 공개를 확대한다.

정부는 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 데이터베이스(DB)로 관리할 예정이다.

◆전세사기 피해자 지원 확대 = 전세피해 임차인에 대한 저리대출 요건을 완화하고 대출한도를 늘리는 등 피해 임차인 지원방안을 확대한다. 이를 위해 저리대출 보증금 요건(2억→3억원)을 완화하고 대출액 한도(1억6000만→2억4000만원)를 확대한다. 기존 전세대출을 1~2% 금리로 대환할 수 있는 상품도 신설한다. 긴급거처 규모도 수도권에 공공임대 500가구 이상으로 추가 확보할 예정이다. 전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰 받는 경우 공시가격 3억원(지방 1억5000만원), 전용면적 85㎡ 이하는 무주택자로 인정해 향후 청약당첨에 피해가 없도록 했다.

법률지원을 강화해 보증금 반환 절차도 단축하기로 했다. 임대인에게 등기명령 송달 이전에도 임차권 등기를 할 수 있도록 주택임대차보호법 개정도 추진한다.

지난 1월에는 임대인 사망 시 상속대위등기 없이 임차권 등기가 가능하도록 개선한 바 있다.

◆전세사기 단속·처벌 강화 = 정부는 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 처벌을 강화하고 전세사범 특별단속을 6개월 연장하기로 했다.

전세사기 피해가 발생한 이후 사후 조치에 집중하면서 사전 대응이 미흡하다는 지적에 따른 것이다. 특히 단기간에 주택 다량·집중 매집, 동시진행·확정일자 당일 매도 등 전세사기 의심사례에 대해서는 연중 기획·조사한다는 방침이다.

이에 따라 전세사기에 가담한 공인중개사의 자격취소 요건을 징역형 선고에서 금고형(집행유예 포함)으로 강화한다.

감정평가사는 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화하는 등 법개정을 추진한다. 중개보조원 채용도 제한을 둔다. 이밖에 분양대행사의 불법 온라인 광고와 전세사기 의심매물 등 무자격자 허위·과장 광고에 대해 단속을 벌이기로 했다.

국토부 관계자는 "'전세사기 예방 및 피해 지원방안' 후속조치를 이른 시일내 완료할 계획"이라며 "나쁜 임대인 명단공개 등 법 개정이 필요한 과제는 국회와 협의해 입법 조치를 완료할 예정"이라고 말했다.

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