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공공·민간임대 넘어, 이제는 '사회적 주택' │② 해외·서울시 사례

서울시, 1월 조례 제정 … 아직 걸음마 단계

2015-07-28 10:09:47 게재

올해 260가구 예정, 매년 10여개 사업 추진 … 네델란드, 전체 주택의 32%가 사회임대주택

우리 헌법은 '모든 국민은 행복을 추구할 권리를 가진다'는 '행복추구권'을 규정하고 있다. 또 국가에 '모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력해야 한다'는 책임도 부여하고 있다.

대부분이 나라가 비슷하다. 그러나 현실은 이와 동떨어졌다. 각국 정부가 국민 주거안정을 위해 애쓰지만 나타난 결과는 천당과 지옥만큼이나 차이가 많다.

2013년 결성된 '함께주택 협동조합'이 서울 마포구 성산동에 공급한 사회적 주택. 다가구주택을 매입한뒤 리모델링해 2014년 8월 입주했다. 현재 1인가구 10명이 거주하고 있다. 사진 함께주택 협동조합 카페 캡처

우리나라는 국민의 절반 가까이가 임차 생활을 하고 있다. 특히 임차가구의 80% 가량이 비공식적인 민간 전월세 주택에서 '불안한' 생활을 하고 있다. 전세가격이 열달 가까이 상승세를 이어가더니, 마침내 서울의 주택가격 대비 전세가 비율이 70%를 넘어서는 '미친 전세' 시장에 내몰린 상태다.

반면 지구 반대쪽 네덜란드는 전혀 다른 모습이다. 네덜란드도 임차 비율이 41%로 우리와 비슷하다. 그러나 임차가구의 78%가 '사회임대주택'에 거주한다. 사회임대주택이 전체 주택의 32%나 된다. 순수 민간임대는 9%에 불과하다. 게다가 임대료는 상한이 있고, 상승률도 규제받는다. 가구의 약 30%는 평균 임대료의 40%에 해당하는 주거비 보조까지 받는다.

네덜란드 사회임대주택의 90% 가량을 '주택협회'가 공급한다. 1901년 주택법에 근거해 설립된 주택협회는 비영리 단체로, 민간조직이지만 '사회적 책임'을 강하게 갖는다.

주택협회는 전국적으로 430개(2009년 현재)가 활동 중이다. 주택협회는 정부로부터 막대한 재정지원을 받았지만 2000년대 들어 중단됐다. 대신 보증 및 지가할인 등 간접보조를 받고 있다.

네덜란드 외에 많은 유럽 국가들이 오래 전부터 사회적 주택을 공급해왔다. 오스트리아, 덴마크, 영국 등도 사회적 주택이 20%에 육박한다. 국가마다 형태와 방식은 다르지만 주택협동조합 등 비영리 조직이 공급하는 사회적 주택이 국민 주거안정에 큰 버팀목 역할을 하고 있다.

◆서울시, 민관공동출자 방식 적극 활용= 우리의 사회적 주택은 역사가 짧고, 규모도 미미하다. 수년 전부터 일부 민간을 중심으로 주택협동조합이나 비영리단체를 조직해 공급하기 시작했다. 올해들어 서울시가 나서면서 탄력을 받는 모양새다.

서울시는 국내에서 처음으로 지난 1월 '사회주택 지원 조례'를 제정했다. 조례에 근거해 '사회주택위원회'와 '사회주택 종합지원센터'를 설치, 사업을 추진 중이다.

서울시 사회적 주택사업은 △빈집 리모델링 주택 △시구 유휴부지 및 SH공사 부지 활용 △민간토지 활용 등의 형태로 진행된다.

빈집 리모델링 주택은 정비사업해제구역 및 정비사업구역내 빈집을 활용해 저렴한 1인가구 전용 임대주택을 공급하는 것을 말한다. 개인 소유 공가주택을 임대해 리모델링한 뒤 시세의 80% 이하로 재임대한다. 최소 6~10년간 거주할 수 있다. 연간 35~50개동(동당 5가구 입주)을 공급할 계획이다.

시구 유휴부지를 활용한 사업은 사업시행자가 시구 유휴부지에 주택을 건립한 뒤 기부채납하는 방식이다. 시행자에게는 장기간 운영권이 보장되며, 사업성 확보를 위해 재정을 지원한다. 현재 성동구 사근동(2353㎡)에서 시범사업을 추진 중이다.

SH공사 부지를 활용한 사업은 마포구 서교동(7가구, 신축), 성북구 삼선동( 5가구, 리모델링) 및 미매각부지를 활용한 신내3지구(사회초년생주택 50가구), 은평뉴타운(보육주택 100가구) 등의 사업이 진행 중이다.

민간토지도 활용한다. 민간공동 출자 형태와 도시재생과 연계한 방식이 있다.

민관공동출자 방식은 사회적 경제주체가 원하는 토지를 서울시가 매입한 뒤 장기(40년)로 대부하는 형태다. 입주자들은 10~20년간 거주할 수 있다. 도시재생 연계형은 뉴타운사업 또는 재개발사업 해제구역에 핵심시설 개념으로 주거와 상업시설이 혼합된 복합주택을 건립하는 것을 말한다.

현재 가리봉 뉴타운 해제구역을 시범지구로 지정한 상태다. 서울시는 올해 시범사업 11개 지역(260여가구) 등 앞으로 매년 10개 지역 이상에서 사업을 추진할 방침이다.

최경주 서울시 주택정책과장은 "기존 임대주택 공급방식은 많은 어려움에 직면한 상태"라며 "공공과 민간이 협업하는 새로운 방식을 강구하고 있다"고 말했다.

◆10여개 민간 단체 활동 중= 민간 차원의 사회적 주택 조직은 △함께주택 협동조합 △민달팽이 주택협동조합 △소통이행복한주택(소행주) △가양동 육아 주택협동조합 등 10여개가 있다. 이들은 뜻을 같이하는 사람들이 모여 조합을 결성한 뒤 다가구 주택 등을 매입, 리모델링해 저렴하게 임대한다. 예컨대 '함께주택 협동조합'은 2013년 33명이 모여 조합을 결성한 뒤 마포구 성산동 다가구주택을 매입, 리모델링했다. 현재 1인가구 10명이 입주한 상태다. 보증금 1000만원에 월세는 주변시세의 80% 수준인 30만원이다.

이 사업에 들어간 총 비용은 7억8000만원~8억원. 5억4500만원을 융자했고,입주자보증금 1억원(1000만원x10명), 월 임대료 300만원, 조합원 가입비 2700만원 등으로 자금을 동원했다.

모자란 비용은 조합에서 개인대출 및 공모사업 등을 통해 자체적으로 마련했다. 소행주처럼 서울시와 손잡고 토지임대부 형태로 공급하는 사례도 있다.