건물주가 임대차계약기간 만료를 이유로 임차인을 상대로 명도소송을 제기했다. 임차인은 현재 상가임대차보호법에 따라 10년 동안 장사할 수 있다며 맞서고 있다. 누구 말이 맞을까.

엄정숙 부동산전문변호사는 22일 "현행 상가임대차법에 따라 10년 계약갱신요구권을 사용하고자 하는 상가 세입자가 수두룩하지만, 2018년 10월 16일 이후 임대차 계약으로 갱신한 적이 없다면 갱신을 요구할 수 있는 기간은 10년이 아닌 5년"이라고 설명했다. 예를 들어 한 건물에서 10년 동안 임대차계약을 3년 단위로 갱신해 오다 마지막으로 2018년 10월 1일 임대차계약을 갱신했다면 계약갱신요구권은 현행 상임법에 따른 10년이 아니라 이전 상임법에 따라 5년만 적용받는다는 것이 엄 변호사 설명.

개정 상임법은 2018년 10월 16일에 시행됐다. 상임법 부칙 2조는 "제10조 2항의 개정규정(10년 계약갱신요구권)은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다"고 규정하고 있다. 엄 변호사는 "시행일을 기준으로 이전 계약은 구 상임법에 따라 5년을, 이후 계약은 새 상임법에 따라 10년의 계약갱신요구권을 세입자가 행사할 수 있도록 한 것"이라고 말했다.

엄 변호사에 따르면, 실제로 임차인이 현행 상임법에 따라 10년 계약갱신요구권을 사용하려 했다가 인정되지 않은 판례도 있다. 건물주 A씨와 세입자 B씨가 개정 상임법 시행 이전에 7년 동안 임대하기로 합의한 사건이다. 해당 계약은 개정 상임법 시행일 전에 만료됐다. 만료일이 가까워 오자 A씨는 계약갱신을 거부하고 B씨에게 임대차계약 해지통보를 하며 건물을 비워줄 것을 요청했다. 개정 상임법 시행일 후 B씨는 법이 변경됐기 때문에 10년 계약갱신요구권을 행사하며 맞섰다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 명도소송을 제기했다.

대법원은 2020년 11월 "임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차 기간은 5년이었다"며 "개정 상임법 시행 이후에 기간만료로 종료돼 갱신되지 않았기 때문에 10년 갱신요구권을 사용할 수 없다"고 판결했다.

엄 변호사는 "2018년 10월 16일 이전 계약인데 그 전에 갱신된 적이 없는 경우 현행 법에 따라 10년 계약갱신요구권을 행사하려 하면 명도소송을 당한다"며 "마지막 갱신일로부터 5년이 지났는지 확인하고 지나지 않았다면 계약갱신요구권을 행사해 건물을 넘겨주지 않아도 된다"고 조언했다.