"깡통전세 발생에 따른 보증금 미반환 문제, 전세보증금 사기 문제는 경기침체·부동산 가격 하락시에만 발생하는 문제가 아니다. 이자만 갚는 전세보증금 대출제도가 집값을 떠받치는 화수분 역할을 하면서 발생하는 구조적인 문제다. 특히 세입자의 보증금을 떼먹는 '보증금 먹튀' 는 이미 존재했던 문제이며, 최근 전세가율 확대가 위험수위에 달하면서 부각된 것일 수 있다."

10일 국회 도서관에서 열린 '보증금 먹튀 국회토론회' 참석자들은 깡통전세·전세보증금 사기 피해를 막기 위해서는 예방조치를 마련해 임차 가구의 보증금을 보호할 필요가 있다고 역설했다.

한국도시연구소가 5월 10일까지 국토교통부의 주택매매 실거래가와 전세 실거래가를 비교 조사한 결과에 따르면 전세가율(매매가격 대비 전세가격)이 80% 이상인 전국의 공동주택(아파트·연립다세대) 단지는 40%에 육박하는 것으로 조사됐다.

최은영 한국도시연구소장은 "전세가율 80% 이상의 단지 비율이 이렇게 높은 것은 깡통전세 문제가 매우 광범위한 현상임을 반증한 것"이라며 "보증금 회수 위험지역이 서울 인천 등 전국으로 확대되고 다세대·다가구 주택에서 아파트까지 확산되는 추세"라고 우려했다. 최 소장은 깡통전세와 같은 보증금 피해발생을 예방하기 위해서는 제도 개선이 시급하다고 강조했다. 이를 위해 △매매·전세·전세가율 정보제공 등 세입자의 정보 접근권 확대조치 △주택공시가격 120%까지의 보증금 상한제, 보증금 상습 미반환 임대인 명단 공개, 임차인의 후순위 권리문제 해결 등의 주택임대차법 개정 △주택가격의 80%(또는 공시가격의 120%)까지 주택도시보증공사 보증금 요건 하향 등을 제시했다.

일부 임대인의 의도적인 전세사기 행각인 보증금 먹튀 피해 발생을 줄이기 위한 대안도 제시됐다. 전세 사기가 발생하는 이유에는 '정보의 불균형' 이 작용하고 있다는 점을 들었다. 임차인은 임대인의 정보, 중개대상물의 권리 관계를 명확히 알기 어렵다. 임대인의 채무·체납 사실은 임대인의 동의 없이 알 수 없다. 공인중개사가 선순위 채권·임차보증금 등을 설명하지 않아도 이를 관리 감독하는 제도 역시 미비하다.

지 수 민달팽이유니온 위원장은 "경매 배당 순위와 관련해서 임대인의 권리관계 정보, 세금체납, 선순위 채권, 선순위 임차보증금 등 세입자의 보증금보다 우선할 수 있는 권리관계를 명확히 파악할 수 있도록 세입자의 정보열람 권한이 보장돼야 한다"고 말했다. 또 "중개인에게 제대로 설명 받지 못한 채 계약을 체결했다면 이를 무효화할 수 있게 해야 한다"고 덧붙였다.

토론에서는 전세보증과 전세대출 과정에서의 '적정가격'을 산정하는 감정평가 문제점도 도출됐다.

조정흔 감정평가사는 "다세대주택, 오피스텔은 높은 가격에 전세가를 맞춰 놓은 뒤 이를 기준으로 분양하는 경우가 대부분"이라며 "분양가가 적정 시가처럼 인식되고 이를 기준으로 감정평가가 이뤄진다"고 말했다. 조 평가사는 "주변 시세나 임대료에 기반해 일정 금액을 넘지 못하도록 평가하는 방법을 만들어야 한다"고 말했다.