최근 경제·사회이슈 중 하나가 전세사기 관련 피해 확산이다. 낮았던 금리가 높아지면서 과열되었던 전세시장에서 전세사기 피해자들이 대규모로 발생하고 있다. 더욱이 금리가 지속적으로 상승함에 따라 기존 전세금이 전세시세보다 높은 '역전세'나 아예 주택가격 자체가 전세보증금을 밑도는 '깡통전세'가 늘어 하반기 이후 보증금 미반환 리스크 확대에 대한 우려도 커지고 있다. 이에 따라 그동안 우리나라에서 주거의 사다리로 활용되어온 전세제도 폐지 등 논란이 제기되고 있다.

주거 사다리로 활용돼온 전세제도 폐지 논란

전세제도는 경제관점에서 살펴볼 때 일종의 사적 주택금융 체계라 할 수 있다. 주택 마련과 같이 개인들의 목돈 마련이 필요한 영역에서 은행의 소매금융이 도입되기 이전까지 소비자들의 금융니즈를 충족시키기 위해 활용된 수단이었다. 과거 기업만을 대상으로 도매금융만을 취급하던 시기에 목돈 마련이 어려운 가계는 계나 전세제도와 같은 비공식적인 기제를 활용해 저축과 대출, 그리고 주거 서비스를 받을 수 있었다. 전세계약을 통해 임차인은 임대인에게 보증금 명목으로 자금을 대여해 주고 주거서비스를 이용하며 임대인은 거액의 자금을 계약기간 동안 무이자로 자유롭게 이용할 수 있었다.

서민들의 내집 마련을 위한 저축과 주거이동의 사다리로 간주됐지만 전세제도에 대한 인식도 사회환경에 따라 진화한다. 임차인 입장에서 전세가 주택 마련 사다리보다 주택가격 변동에 대한 리스크관리 목적이 커지고 있다. 주택가격 변동성이 큰 상황에서 소위 상투를 잡는 것에 대한 우려가 크다면 굳이 주택을 구매할 필요 없이 주거 서비스만 이용할 수 있는 전세는 상대적으로 적은 비용을 들여 활용할 수 있는 주택가격 변동 리스크 관리 수단이 될 수 있다.

반대로 임대인 입장에서는 주택 한채로는 자본이득을 얻기 어려우므로 다주택 소유가 필요하고 은행 등 금융권 대출에 한계가 있을 경우 임차인의 전세보증금이 대안이 될 수 있다. 즉 가계부채 관련 규제 적용을 피하면서 보증금을 활용한 '갭투자'를 통해 투자수익을 기대할 수 있다.

임차인과 임대인 모두 각기 다른 금융니즈가 있는 상황에서 전세는 이들의 요구를 충족시킬 중요한 대안이 되어 코로나19 저금리 시기에 일종의 레버리지 투자로 폭넓게 활용될 수 있었다. 하지만 전세 활용의 질적 변화에도 불구하고 세입자 보호를 위한 다양한 정책들과 규제들이 도입되었고, 이러한 것이 오히려 전세가와 주택가격 상승, 가계부채 급증을 가져온 배경으로 작용했다.

가계부채 관리 차원에서 전세자금도 관리해야

향후 전세문제는 미국의 서브프라임 사태처럼 금융위기로 전이될 수 있다. 전세제도를 기반으로 무자본 내지 저자본 갭투자가 늘어 집주인이면서 세입자인 상황이 확대돼 주택시장에 연쇄적인 반응을 촉발할 수 있다. 이러한 상황에서 고금리가 지속되거나 경기침체가 확대된다면 사적인 영역에서 부채 폭탄이 터질 우려가 있다. 따라서 현재와 같은 전세제도는 금융시스템은 아니지만 가계부채를 발생시키는 '그림자 금융' 역할을 수행하므로 이를 보다 제도화시킬 필요가 있다.

전세제도가 자생적으로 존립해 왔고 이러한 과정에서 금융의 역할을 일정 부분 소화해왔지만 금융의 접근성이 높아진 상황에서 제대로 관리가 되지 않고 있다. 이처럼 거시경제적 위험을 야기하는 사적금융을 이대로 방치해서는 안될 것이다. 통계에 제대로 집계되지 않는 가계부채의 확대는 현재 우리가 생각하는 것 이상으로 문제를 심각하게 만들 우려가 있으므로 가계부채 관리에 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 등 거시건전성 규제에 이러한 전세자금이 포함되어야 할 것이다. 하지만 무엇보다 전세제도 이슈를 접근하는데 있어 주택금융정책의 관점에서 나아가 임대주택 공급이나 중개사 제도 개선과 같은 주택 공급정책 관점에서의 접근도 함께 요구된다.