탄핵 소용돌이 속에 내년도 주택공급망 확충이 주요 부동산과제로 떠올랐다. 2025년부터 주택공급 확대 방안이 시행되는 한편 무분별한 대출에는 규제가 강화된다.

24일 국토교통부와 부동산R114 등에 따르면 내년도 건축물 에너지 성능평가가 ‘제로에너지건축물 인증제’로 통합될 예정이다. 또 준공 30년이 지나면 안전진단없이 재건축이 가능해진다. 이와 함께 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시로 대출규제도 강화된다.

1월부터 대출 중도상환수수료가 50% 인하된다. 1주택자 인구감소지역과 비수도권 미분양 주택을 사면 1주택자로 간주해 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 산정 시 특례를 적용 받는다.

신생아 특례대출도 부부 합산 연소득 1억3000만원에서 2억5000만원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 건축물 에너지 성능 평가는 ‘제로에너지건축물 인증제’로 통합된다.

2월부터는 민간 도심 공공주택 복합사업이 시행된다. 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정된다. 서울의 경우 최대 700%까지 올릴 수 있다. 도심지에 자리잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳에 용적률 상향 등 특례를 주는 사업이다.

6월부터는 신규 민간 건축물도 ‘제로 에너지’ 기준을 의무적으로 지켜야 한다.

신축 공동주택 에너지 성능을 제로에너지 5등급 수준으로 강화한다. 민간 공동주택에 대한 친환경 건설 기준은 2009년 10월부터 적용돼 오고 있지만 내년 6월부터는 기준이 ‘제로에너지’ 5등급 수준으로 강화된다는 점이 골자다. 기존에는 1차 에너지(수력·화력·원자력 등)로 얻는 전기를 연간 1㎡당 120kWh이내로 써야 했지만 새 기준은 100kWh이내로 써야 해 기준이 17%가량 강화된다. 나머지 전력은 태양광 등 신재생에너지를 사용해야 한다.

또 6월부터 준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. ‘재건축 안전진단’ 명칭은 ‘재건축 진단’으로 변경하고 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다.

7월에는 대출규제를 강화, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 실시된다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출 신용대출 기타대출에 대해 적용되며 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)다.

또 2025년 이내에 청년 주택 마련을 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있다.

이와 함께 모든 공공주택에 층간소음 기준 1등급 수준을 적용한다. 바닥 두께를 기존보다 4㎝ 상향(21㎝→25㎝)하고 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 1등급 수준(49dB→37dB 이하)을 적용한다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제 규정을 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지 유예했다. 현행 양도세 기본 세율은 6~45% 수준이며 2주택자 중과세율은 기본세율+20%p, 3주택자 이상은 기본세율+30%p를 중과한다.

숙박업 등록을 하지 않고 주거용도로 사용되는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하는 시기를 2025년에서 2027년 말까지 늦춘다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com