주택도시보증공사(HUG)가 임차인 보호를 위해 시행중인 반환보증(대위변제) 및 ‘든든전세’ 사업이 오히려 부동산시장을 왜곡하고 있다는 지적이 나왔다.

경실련은 20일 경실련회관에서 ‘HUG 대위변제 사건 경매집행 현황 분석’ 기자회견을 열고 이같은 분석결과를 내놨다.

HUG는 전세보증금 미반환 사고 시 임차인들을 보호하기 위한 상품인 반환보증보험을 운영하고 있다. 임차인이 반환보증보험에 가입한 주택에서 보증금 미반환 사고가 발생하면, HUG는 임대인 대신 임차인에게 보증금을 지급하고 임차권등기명령을 통하여 임차인이 갖고 있던 대항력을 인수한다. 이후 임대인 대신 반환한 전세보증금 채권회수를 위해 경매를 신청하고, 낙찰-배당을 받는다.

최근에는 채권자이자 경매 신청인인 HUG가 직접 경매에 입찰하여 낙찰받은 주택들을 주변 시세 대비 90% 수준의 전세보증금으로 최대 8년 동안 거주할 수 있도록 하는 ‘든든전세 사업’을 진행하고 있다.

◆“보증금 미반환 위험 공공에 전가” = 경실련이 분석한 연도별 경매신청주택 낙찰현황에 따르면 2022년부터 지난해 9월까지 3년간 연도별 낙찰액은 2022년 877억원(458건), 2023년 1906억원(837건), 2024년 7724억원(3260건)으로 나타났다. 3년간 총 낙찰액은 1조507억원으로 4555호가 낙찰됐다. 호당 낙찰가격은 2022년 1억4000만원(낙찰가율 74%), 2023년 1억5000만원(65%), 2024년 1억8000만원(75%)이다.

HUG가 대위변제해 준 보증금은 2022년 746억원, 2023년 1629억원, 2024년 7077억원이며, 집값 대비 보증금 비율인 전세가율은 2022년 85%, 2023년 85%, 2024년 92%로 나타났다. 전세가율 3년 평균은 90%로 집값 대비 보증금 비율이 비정상적으로 높아졌다는 지적이다.

이 과정에서 HUG가 본 손해는 2022년 99억원 규모였는데 지난해 9월에는 13배가 늘어나 1271억원을 기록했다. 3년간 총 손해액은 1754억원으로 나타났다.

경실련은 “HUG는 반환보증보험이 집값과 전세가격의 비율을 확인하지 않고, 전세계약서만으로 무분별하게 가입하고 보증해줘 임차인들이 부담해야 했던 보증금 미반환 위험은 공공에 전가되었고, 무분별하게 높은 가격의 전세가격이 형성됐다”며 “이를 악용한 전세사기가 대대적으로 벌어지자 보증금 미반환 피해는 이제 전 국민에게 전가되고 있다”고 비판했다.

◆“시세보다 높은 경매가, 집값 거품” = HUG가 비싼 가격을 감수하면서 집을 낙찰받아가는 과정에서 경매가가 높아지면서 부동산 시장 혼란이 가중되고 있다는 지적도 나왔다.

경실련은 “HUG가 높은 가격으로 직접 낙찰받으면, 전세보증금 채권과 주택낙찰가격은 상계처리되지만, 경매 매각수수료와 취·등록세 비용 등의 부대비용이 비례하여 높아지게 된다”며 “장부상 손해율이 줄어든 것처럼 나타나는 착시효과가 발생한다”고 짚었다.

경실련에 따르면 허그의 주택 직접낙찰은 2024년 5월경부터 시작됐으며 총 2558억원이 사용됐다.

지역별로는 서울 1469억원(659호), 인천 613억원(359호), 경기 474억원(223호), 부산 1억4000만원(1호) 등 수도권 주택을 집중적으로 사들였다.

2024년 5월 이후 낙찰 주택 중 HUG의 직접낙찰과 일반낙찰 현황을 비교한 결과 HUG는 5개월 동안 직접 주택을 낙찰받는 데 2558억원을 들였고 낙찰가율은 83%로 나타났다. 일반낙찰의 경우 낙찰가율이 73%로 10% p가량 차이가 났다.

경실련은 “HUG가 시세보다 높은 경매가로 집을 사들이다 보니 전세 사기꾼들이 만들어 놓은 집값 거품은 더욱 꺼지기 어렵게 됐다”고 지적했다.

이재걸 기자 claritas@naeil.com