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공공·민간임대 넘어, 이제는 '사회적 주택' │③ 활성화 방안

전문가 "'주택도시기금' 지원해야"

2015-07-29 10:35:21 게재

이미경 의원, 8월 목표로 지원법안 준비 중 … 국토부 "대책마련 고민"

주택산업연구원이 사회적 주택 정책 대상자(508명)를 상대로 설문 조사한 결과, 응답자의 77.7%(필요 59.6%, 매우 필요 18.1%)가 필요성에 공감했다. 절반 가량(46.5%)은 거주 의향이 있다고 답했다. 응답자 중 청년층(20~30대, 미혼)의 48,2%가 거주의향을 갖고 있어, 상대적으로 높았다.

거주 이유로는 '주거비 부담 경감'(63.3%)과, '장기간 거주'(23.6%)가 대부분을 차지했다. 청년층 역시 '주거비 부담 경감'(70.4%), '장기간 거주'(18.5%)가 압도적으로 많았다. 특히 주거비부담 경감이 전체 응답자보다 7.1%포인트나 많아 청년층의 주거비 부담 압박이 더 심한 것을 확인할 수 있었다.

주산연은 "사회적 주택에 대한 수요가 높다는 것을 알 수 있다"며 "일반가구와 청년가구 특성을 고려한 공급이 필요할 것"이라고 설명했다.

5월 28일 국회에서 열린 '사회주택 활성화를 위한 토론회' 모습. 현재 이미경 의원은 지원 법안을 준비 중이다. 사진 이미경 의원실 제공

◆사회주택 필요성 공감 = 현재 국내 사회적 주택은 크게 △매입·건설형 임대 △토지임대부형 임대 △전대형(임대 후 재임대하는 것) 임대 △관리형 임대로 나눌 수 있다. 각각이 모두 어려움을 안고 있다.

매입·건설형 임대는 장기저리 자금조달, 저렴한 택지확보 등이 과제로 꼽힌다.

토지임대부형은 토지임대료와 건축비 조달이 문제다. 현재 '소통이행복한주택'이 서울시와 손잡고 마포구 서교동에 진행 중인 토지임대부형 임대(7가구)는 서울시가 감정가 14억원의 토지를 저리로 빌려준다. 그러나 매월 285만원의 토지 임대료를 지불해야 한다. 9억6000만원에 달하는 건축비도 문제다.

전대형 임대는 2년 단위의 단기계약 문제로 사업의 지속성이 떨어진다. 자금조달도 문제다. '민달팽이주택협동조합'이 사회적투자기금 5억원을 대출받아 임대하고 있는 달팽이집 2호(세입자 14명)가 한 예다. 기금 대출기간 5년이 지나 시중은행 대출로 전환하면 이자부담이 가중될 가능성이 크다. 이에 따라 투자기금 대출 연장, 보증금 인상 등의 방안을 고민 중이다.

관리형 임대는 가양동 육아협동조합이 대표적 사례다. 서울시가 강서구 가양동 사유지 주차장 부지에 지하주차장과 복합개발을 통해 임대주택 24가구를 건설, 임대했다. 만 3세 미만의 자녀를 둔 무주택 세대주들인 임차인들이 육아협동조합을 구성, 직접 주택을 관리하고 있다. 수요자 맞춤형 주택으로 호평받고 있다. 하지만 막대한 건설자금(서울시비 52억원)과 운영·관리의 전문성 부족 등이 지적되고 있다.

◆시범사업 통해 저변 확대해야 = 유형별 어려움 외에 사회적 주택은 공통적으로 '자금조달'과 '전문성' 측면에서 취약한 상황이다. 정부의 재정적, 조직적 지원이 필요한 이유다. 해외 사례가 이를 잘 보여준다. 독일은 저축은행을 설립해 자금을 지원했고, 임대형 주택협동조합 법인세를 감면했다. 스웨덴도 개인이 주택협동조합 지분구입에 필요한 자금을 모으는 것을 도와주는 저축시스템을 구축했다. 영국은 장기채권을 발행했고, 스위스는 80%까지 모기지 대출을 했다.

최경주 서울시 주택정책과장은 "사회적 주택은 시중 임대료보다 저렴하기 때문에 공공성이 강한 사업"이라며 "정부 지원이 있다면 사업을 확산시키는데 상당히 유리할 것"이라고 말했다.

주택협동조합 등 사회적 주택 관련 단체들을 지원·관리하는 조직의 뒷받침도 필수적이다. △독일의 독일연방 주택-부동산연합 △미국의 HUD 및 전국주택협동조합협회 △영국의 주택공사, 주택협동조합연합(CCH) △스웨덴의 전국세입자 저축 및 건축조합연합 △스위스의 채권발행협동조합 등이 그 것이다.

전은호 서울시 사회적경제지원센터 연구원은 "정부 지원없이 시장에서 주택조합이 자생력을 갖는 것은 사실상 불가능하다"며 '주택도시기금'을 사회적 주택사업에 투입하는 방안을 제안했다.

김태섭 주산연 정책연구실장도 "해외사례를 볼 때 사업 초기에 파격적으로 지원해야 한다"며 "'기업형 임대주택' 이상의 기금·조세지원이 있어야 할 것"이라고 강조했다.

이와 관련, 이미경 의원실 관계자는 "지원법 마련을 위해 관련 당사자들과 간담회를 진행 중"이라며 "가능한 정기국회 이전에 발의할 계획"이라고 말했다.

정부도 대책을 고민 중이다.

권혁진 국토교통부 주택정책과장은 "관련 단체들이 영세해 사회주택이 활성화되기에는 아직 이르다"며 "주택도시기금을 지원하는 방안을 놓고 고민 중"이라고 말했다.