도심 주택 공급을 활성화하기 위해 재건축·재개발 추진 과정에서 공공분양주택 뉴:홈을 추가 공급할 수 있게 정비계획 변경 절차를 간소화한다. 주택청약통장 월납입 인정금액은 25만원까지 높인다. 빌라 등의 무자본 투자를 방지하기 위해 강화한 공시가 기준을 유지하돼 주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가도 임대보증 가입 기준으로 삼을 수 있게 했다.

정부가 주택시장 활성화와 주거환경 개선을 위해 재개발·재건축, 청약제도 등 32개 규제개선을 추진한다. 앞서 정부가 올초 민생토론회에서 발표한 ‘주택공급 확대·건설경기 보완방안’과 ‘3대 혁신방안’의 후속 조치다.

국토교통부는 13일 ‘민생토론회 후속조치 점검회의’를 개최하고 민생토론회 후속 규제개선 조치를 발표했다.

국토부는 우선 재건축·재개발 추진과정에서 공공주택 공급계획 변경처럼 경미한 정비계획 변경이 필요한 경우 지방의회 의견청취 및 도시계획위원회 심의 없이 추진 가능하도록 절차를 개선하기로 했다.

정비계획의 경미한 변경사유에 뉴:홈 추가 공급 등 공공주택 공급계획 변경을 추가했다.

정비사업 추진과정에서 국공유지 재산관리청의 명시적 반대가 없을 경우 사업 동의로 간주해 사업에 속도감을 높일 계획이다.

조합 집행부 부재에 따른 사업지연 방지를 위해 2개월 이상 부재 시 지방자치단체가 전문조합관리인을 선정할 수 있게 했다.

소규모 가로주택정비사업의 가로구역과 사업시행구역 면적을 1만3000㎡ 이하로 동일하게 확대하고, 소규모재개발 사업의 2면 접도 요건을 일정 폭(20m) 이상의 도로면에 1면만 접해도 추진 가능하도록 완화했다.

리츠(부동산투자회사)가 시행자인 민간 도심복합사업은 75% 이상 부지 확보만으로도 관리처분 계획을 수립하지 않아도 된다. 리츠 출자대상에 공공 도심복합사업을 추가했다.

도심복합사업의 광역교통시설 부담금을 일반정비사업과 동일한 수준으로 감면한다.

또 공공기반시설 항목에 공공임대주택, 기숙사 등을 추가해 공공 도심복합사업 기부채납 가능시설을 확대했다.

◆공사비 조정 위한 예비비 편성= 건축·인허가 규제도 합리화했다. 주거용도가 아닌 주민공동시설은 공동주택 등 주거용 건축물 지하층에 설치 가능하도록 개선한다.

주택건설현장의 토지와 건축물 소유권을 경·공매로 이전받을 경우에 별도 동의절차 없이 소유권 확보 증명서류만으로 사업주체 변경을 허용한다. 종전까지는 사업주체의 명의변경 동의서가 필요했다.

민간임대주택 공급기반 강화를 위해 공공지원민간임대리츠 사업의 공사비 조정기준을 개선하고 임대리츠 지분 양수인 요건도 완화한다.

착공전 사업장은 물가상승으로 공사비 증액 인정범위에 대해 일정 수준으로 조정하는 항목을 합리적으로 개선한다.

착공 후에는 공사비 조정이 불가능하지만 신규사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성하도록 했다. 기존 사업은 내달부터 2027년 6월까지 3년간 한시적으로 프로젝트파이낸싱(PF) 조정위원회를 통한 공사비 조정을 추진한다.

◆대토보상, 주택 분양권 가능=토지에 대한 대토보상(토지로 보상)을 토지 이외 주택 분양권도 받을 수 있게 확대한다. 대토부지는 동일 사업시행자의 다른 사업지역 미분양 물량으로 보상 가능하게 허용한다. 이럴 경우 3기 신도시와 용인국가산업단지간 대토보상 토지 교차도 허용될 수 있다.

토지 전매제한 기간은 약 10년이 걸리던 소유권이전등기까지에서 ‘대토공급 계약 시’로 앞당겨 완화한다. 다만 전매횟수는 1회로 제한해 투기유발을 최소화했다.

선호도가 낮은 공동주택용지 대토보상 수요 확보를 위해 토지 소유자가 대토보상 토지에서 개발리츠를 통해 직접 주택사업을 시행할 경우 주택 우선 공급권을 제공하기로 했다.

공공택지 사업기반도 강화한다. 도심 취약 주거지인 이른바 ‘쪽방촌’에 공공주택정비사업을 추진할 경우 분양가상한제 적용에서 제외하기로 했다. 또 공공주택지구 조성사업 일부를 민간업체가 개발하는 대행개발 방식도 도입한다.

공공시설용지가 준공 후 장기 미매각되는 것을 방지하기 위해 토지이용계획에 공공시설 이외 근린생활시설 ·업무시설 등 복합용도 부여를 허용해 미매각이 예상될 경우 준공 전 유보지 등으로 용도 전환을 추진할 수 있게 한다.

◆청약제도 개선·공공분양(나눔형) 사인거래 허용=변화된 주거환경에 맞게 청약제도를 개선하고 전세금반환·임대보증금 보증가입 요건 기준을 구체화했다. 공공주택 공급·운영방식도 개선한다.

민영·공공주택 하나만 청약이 가능했던 종전 청약통장을 모든 주택유형에 청약할 수 있는 주택청약종합저축으로 전환을 허용하고, 월납입금액도 소득공제가 가능한 25만원으로 상향한다.

또 전환 시 기존 납입 실적은 그대로 인정하고 청약기회가 확대되는 유형은 신규 납입분부터 인정한다.

전세금반환 보증보험 가입 시 임대인이 공시가격에 대해 이의신청을 하면 HUG가 의뢰한 감정평가법인이 산정한 감정가 사용은 허용하기로 했다.

다만 무자본 투자와 전세사기 예방을 위해 종전 공시가격 인정비율 140%, 담보인정 비율 90% 적용 원칙은 유지된다.

임대사업자가 의무가입해야 하는 임대보증금 보증보험의 담보인정비율 90% 적용은 법인에 한해 일정요건을 만족하면 유예를 연장하기로 했다.

공공환매만 가능했던 공공분양 뉴:홈(나눔형)은 수분양자 거주의무기간 5년이 경과하면 실제 시세차익 기준으로 개인간 거래를 허용한다. 입주 10년을 경과 시에는 감정가 차익으로 정산하고, 이후 처분할 때 시세차익은 수분양자가 100%를 가져가는 정산기한을 도입한다. 토지임대부 분양주택도 사인가 거래가 허용한다. 지금까지는 주택 처분 시 실제 시세차익이 아닌 감정가 차익 70% 귀속 조건으로 한국토지주택공사(LH) 등에게 공공환매만 가능했다.

기숙사형 매입임대주택 공급대상을 청년층에서 고령자 등 일반층으로 확대한다. 또 지방자치단체가 공공임대 입주자격 요건을 자율적으로 정할 수 있는 ‘지역 제안형 특화임대주택’을 신설한다.

진현환 국토부 1차관은 “현재 주거 환경과 맞지 않은, 국민을 불편하게 하는 규제들은 신속히 개선하는 것이 바로 민생 현안”이라면서 “제도개선이 적기에 이뤄질 수 있도록 하위법령들은 즉시 개정작업에 착수하고 법률 개정 필요사항에 대해서도 국회와 긴밀히 협력해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

김선철 기자 sckim@naeil.com