지난해 대출규제와 계엄 선언으로 부동산소비심리가 꽁꽁 얼어붙었다. 올해는 상반기 탄핵심판과 내란수사에 따른 혼란, 하반기 대출 추가 규제로 소비심리가 더 위축돼 아파트 거래량은 폭락할 것으로 예측된다.

8일 서울부동산광장에 따르면 지난해 12월 아파트 거래량은 2217건을 기록, 월별 최저치까지 내려갔다. 월별 거래량은 1월 2686건으로 시작해 7월 7909건으로 최고치를 찍은 후 점차 하락했다.

올해 거래량은 더 내려갈 것으로 예측된다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 아파트 거래량은 69건으로 집계됐다. 약 10일간 거래된 물량을 집계한 것이지만 1월 전체 거래량이 2000건을 넘지 못할 것이라는 예상이 나오고 있다. 서울 아파트 평균 거래금액도 9억5354만원으로 지난해 1월 이후 최저 금액을 기록했다.

부동산 거래량 폭락은 대출규제 강화와 계엄에 따른 탄핵 사태로 인해 소비심리가 얼어붙었기 때문으로 분석된다. 부동산소비심리는 대출규제 강화를 예고한 지난해 6월부터 하락하기 시작했다. 국토연구원 조사에 따르면 거래량이 폭증하던 지난해 6월 서울의 주택매매시장 소비심리지수가 133.0으로 전월보다 11.5포인트 올랐다. 집값이 정점이던 2021년 수준으로 올라와 2년 9개월 만에 최고치를 기록한 것이다.

거래량이 하락하기 시작한 지난해 9월에는 부동산소비심리지수가 95까지 하락했다. 올해는 윤석열 정부의 실정과 탄핵 사태로 인해 부동산소비심리가 더 위축될 것으로 전망된다.

불안정한 소비심리로 전세와 월세 거래도 줄었다. 전세 거래는 지난해 12월 7288건으로 연중 최저치까지 내려갔다. 월세 거래도 6047건으로 지난해 최하위를 기록했다.

한편 아파트 거래 원인 중 증여가 차지하는 물량은 늘어나면서 상대적으로 일반 매매거래는 더욱 감소했을 것으로 추정된다. 한국부동산원이 집계한 아파트 거래원인별 통계를 분석한 결과 지난해 10월과 11월 서울 아파트 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 각각 14.4%, 13.6%를 기록했다. 지난해 10월 아파트 거래량 3785건 중 550여건이 증여 거래인 셈이다.

자치구별로 보면 서초구는 지난해 10월 증여 비중이 55.0%에 달했다. 거래 신고가 된 아파트 776건 가운데 427건이 증여 거래였다. 11월에도 전체 거래량 835건의 40.0%(334건)가 증여다.

부동산업계에서는 지난해 4분기 들어 증여 수요가 늘어난 원인으로 국세청이 초고가 아파트 등 주거용 부동산의 증여세 산정에 감정평가 방식을 확대하기로 한 점을 꼽았다. 상속·증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지지만 시가를 산정하기 어려운 경우에는 예외적으로 공시가격과 기준시가 등 보충적 평가 방법을 허용하고 있다.

서울 일부 초고가 아파트나 호화 단독주택은 실제 거래가 많지 않고 거래가 비교 대상을 찾기 어렵다는 이유로 공시가격으로 증여세를 신고하는 경우가 많았다. 이 때문에 초고가 아파트가 중형 아파트보다 증여세를 낮아지는 역전현상이 발생한다는 지적도 제기되고 있다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com