코로나19 이후 가정식품의 온라인 거래가 증가하면서 콜드체인(저온물류) 부동산 가치가 급상승하고 있다. 국내 저온물류창고는 이미 포화상태다. 현재 저온물류시설로는 연평균 13.1%씩 성장하는 콜드체인 시장을 수용하기 어렵다는 지적이 나오고 있다.

23일 물류업계 등에 따르면 국내 물류센터 면적은 3960만㎡(1199만평·2019년말 기준)다. 1인당 연면적은 0.5㎡로, 인근 일본(4.1㎡)이나 미국(3.8㎡)에 비하면 턱없이 부족하다. 특히 도시인구 당 저온물류시설 면적은 0.30㎡로, 미국과 일본보다 적다.

물류시설의 61.4%는 수도권에 있다. 주로 유통형 물류센터지만 최근에는 배송비 절감과 효율을 높이기 위해 저온창고를 비롯한 최첨단 물류센터를 선호하고 있다.

지방자치단체는 매년 170만평씩 물류센터를 허가하고 있지만, 첨단물류시설 공급은 더디다. 서울이나 인접권은 교통 문제 등으로 인허가를 꺼리고 있기 때문이다.

◆양재동 화물터미널 부지 물류센터 개발 계획 표류 = 대표적으로 서울 서초구 양재동 옛 화물터미널 부지 물류센터 계획이 표류하고 있다. 국토교통부가 도시첨단물류단지 건설을 위해 전폭적인 지원 방안을 내놓았지만 인허가권을 쥔 서울시는 도시계획과 교통정체 등의 이유로 반대하고 있기 때문이다.

하림그룹은 2016년 이 부지를 사들여 저온 물류센터를 포함한 도시첨단물류센터를 짓겠다는 계획을 서울시에 제출했다. 최첨단 물류시스템을 갖추고, 전기차로 이루어지는 배송이 가능한 물류단지를 건설하겠다는 제안이다. 산지에서 생산된 식료품 등을 수소트럭으로 양재동까지 이송한 뒤 소형 전기트럭으로 각 가정에 배달하는 순환형으로 저온 물류에 적합하고 미래 물류시스템의 모델이 되겠다는 구상이라고 하림 측은 설명했다.

현재 수도권 물류센터의 40%가 20년 이상 오래된 창고다. 특히 신선식품 배송 등의 증가로 서울 인접권의 첨단 물류센터가 필요한 상황에서 양재동 물류센터 건립은 상당히 주목을 받아왔다. 2019년 식료품 온라인 매출은 전년 대비 26% 증가했고, 2023년에는 20.1%로 확대할 전망이다. 식료품과 신선식품 물류시장이 급성장하면서 물류시스템의 근본적인 변화도 필요한 것으로 나타났다.

하림그룹 관계자는 "저온 물류는 첨단 기능의 물류창고를 건설해야 하고 신속 배송이 가능하도록 교통 여건이 좋아야 한다"며 "교통 요지에 물류센터를 짓기 위한 투자를 늘려야 하지만 장기간 인허가를 기다려는 기업으로서는 투자 여력이 없다"고 말했다.

◆물류부동산 투자 리츠 호황 = 물류센터 역사는 산업의 흐름에 따라 변화했다. 2008년 금융위기 이후 초창기 물류산업은 삼성전자 부품 물류가 이끌었고, 2010년부터는 아웃도어 붐으로 폭증한 의류 물류수요가 시장을 견인해왔다.

2020년에는 코로나19로 인한 재택근무와 비대면 산업 확산으로 물류산업 르네상스가 열렸다. 과학기술 발달로 온라인 주문과 배송시스템도 획기적으로 개선됐다. 건설업계도 물류부동산에 주목하고 있다. 포스코건설을 비롯해 대형건설사들은 물류센터 시공에 첨단 공법을 도입했다. 우미건설 등 중견건설사도 물류센터가 미래 먹거리라고 판단, 이 분야 기술연구에 들어갔다.

국내 물류부동산 시장도 물류시장 변화에 맞춰 격동기를 맞고 있다. 수도권에 물류창고를 지어놓고 장기 임대하는 방식에서 투자를 받아 첨단 물류센터를 운영해 수익을 나누는 구조다.

물류부동산에 투자하는 리츠도 국내에서 첫 선을 보였다. 지난해말 순수 국내 물류리츠인 ESR켄달스퀘어리츠가 상장했다. 올해 3월에는 롯데리츠가 물류센터를 편입해 운영할 예정이다. 물류부동산을 공급하는 한 사업자는 "물류리츠의 성공여부는 좋은 물류센터를 얼마나 확보하느냐에 달렸다"고 지적했다.

미국과 일본 싱가포르 등에서 물류리츠가 안정적으로 물류부동산을 보유하려는 시도가 이어져왔다. 국내와 마찬가지로 물류센터 인허가 어려움으로 개발은 점차 어려워진 반면 수요는 꾸준히 증가해왔기 때문이다.

◆지난해 물류센터 거래 44% 증가 = 물류센터 인허가 절차가 까다롭다 보니 기존 물류창고 거래량이 증가했다. 글로벌부동산회사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 3분기 국내 물류센터 관련 누적 거래금액이 2조3000억원을 기록했다. 이는 역대 최고였던 전년 동기(1조6000억원)보다 44% 증가한 액수다.

수도권 물류센터는 매입 경쟁이 치열해지면서 준공 전 선매입 사례도 나타나고 있다. 물류센터 임차계약이 이루어지지 않은 상태에서 사업비를 제공하고 준공 후 소유권을 넘겨받는 방식이다. 코람코자산신탁이 인천에 준공예정인 항동TJ물류센터가 대표적이다.

물류시스템도 풀필먼트 서비스로 바뀌고 있다. 각종 상품을 모두 보관하고 있다가 주문이 떨어지면 바로 집하해 수요자에게 배송하는 판매물류의 고도화된 시스템이다. 국내에서는 쿠팡이 처음으로 고양 물류센터에 풀필먼트 개념을 도입했다. ESR켄달스퀘어리츠의 핵심 자산이기도 하다. CJ대한통운은 곤지암에 아시아 최대 규모 허브터미널(9만평)을 운영하면서 내부에 3만5000평 규모의 풀필먼트 센터를 구축했다.