'빌라왕 사건' 등으로 불리는 전세사기 사건들이 잇따라 드러나고 있다. 위 사기범들의 수법은 거의 동일하다.

집주인(임대인)은 전월세 보증금을 매매대금보다 높은 가격에 책정한다. 즉, 매매가가 2억원짜리 빌라임에도 중개업자는 임차인에게 전세보증금이 2억5000만원이라고 속여서 임대차계약을 체결한다. 차액 5000만원이 분양대행사, 중개업자, 바지사장 몫의 리베이트다. 이 때 중개업자는 전세금 대출이자와 이사비를 지원해 준다거나 '풀옵션', '신축' 등의 미끼를 던져서 임차인들을 현혹한다.

그렇게 임대차계약이 체결되고 나면, 바지사장인 '빌라왕'이 집주인에게 2억원을 주고 위 빌라를 구입한다. 임대차계약 직후 임대인(집주인)이 '빌라왕'으로 바뀌는 것이다.

판례에 따르면, 임대차계약 중간에 임대인이 바뀌면 새로운 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하고, 기존의 임대인은 위 보증금 반환의무를 면한다. 따라서, 위 사건의 경우 임차인은 기존 집주인에게는 보증금반환을 청구할 수 없고, '빌라왕'에게만 청구할 수 있다.

물론, 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 갖췄다면 위 주택을 경매해 그 경매대금에서 비교적 우선적으로 배당을 받을 수는 있다. 그러나, 임차인이 배당받을 수 있는 금액이 주택경매 매각금액을 초과할 수는 없다. 즉, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 가입한 경우가 아니라면, 위 사례에서 임차인은 최소 5000만원의 손해를 떠안게 된다(낙찰가격은 시가보다 낮은 경우가 일반적이고, 거기에서 경매비용, 당해세마저 공제하면 실제 손해는 5000만원보다 현저히 커질 것이다).

또다른 빌라왕 피해를 막기 위해 향후 임대차계약을 체결하려는 분들을 위하여 중요한 확인사항을 몇 가지를 말씀드린다.

첫째, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 가입할 것, 둘째, 등기사항전부증명서(등기부)를 꼼꼼히 확인하되, 특히 '갑구'에서는 소유권, 가압류, 가처분, 신탁 여부를, '을구'에서는 근저당권, 전세권, 지상권 등을 확인할 것. 위 사항들은 임차보증금반환채권에 우선할 수 있는 사유들이고, HUG에서도 위 선순위권리를 공제한 보증금만 보증하기 때문이다. 셋째, 공인중개사의 자격 여부와 공제증서 및 공제금액도 반드시 확인해야만 한다.

["우동형 변호사's 땅땅땅" 연재기사]