권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용·영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전이다. 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 임대인이 반환하기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 지급을 구할 수는 없다.

상가건물임대차보호법은 2015년 5월 권리금에 관한 조항들을 신설했는데, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 임차인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 권리를 제공하고, 임대인에게는 이를 방해하지 못하도록 방해금지의무를 부과했다.

예외적으로 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절할 수 있도록 했다. 임차인의 영업권과 임대인의 재산권 사이에서 균형점을 찾기 위하여 노력한 흔적이 엿보인다.

위 내용을 간단한 예를 들어 설명하면 이렇다.

임대인 A가 2021년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 임차인 B에게 상가를 임대했는데, B가 임대차계약을 갱신하지 않고 대신 새로운 임차인 C를 소개하고자 한다. A는 임대차기간이 끝나기 6개월 전인 2022년 7월 1일부터 임대차 종료시인 2022년 12월 31일까지 B가 C로부터 권리금을 받는 것을 방해하면 안된다.

권리금 방해행위란 △A가 C에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 △A가 C로 하여금 B에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △A가 C에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등을 말한다. 만약 A가 위 규정을 위반하면 A는 B에게 발생한 손해를 배상해야 한다. 다만 B가 손해배상청구권을 3년간 행사하지 않으면 시효가 완성돼 소멸한다.

그러나 A는 정당한 사유가 있으면 C와의 임대차계약을 거절할 수 있다. 여기서 정당한 사유란 △C가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우 △C가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 △B가 임차목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 △A가 선택한 신규임차인이 B와 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우 등을 말한다. 또한 △B가 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우 △B가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 △서로 합의하여 A가 B에게 상당한 보상을 제공한 경우 등에도 A는 B의 권리금계약 주장을 배척할 수 있다.

참고로, 위와 같은 권리금 보호 규정은 백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰과 같은 대규모점포나 그 직영점 또는 프랜차이즈 점포 등의 경우에는 적용되지 않고, 전통시장 및 상점가 육성 특별법의 적용을 받는 전통시장의 경우에는 위 권리금 보호 규정이 적용된다.

["우동형 변호사's 땅땅땅" 연재기사]