미국 상업용 부동산시장 대체투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 금리인상과 경기하락에 따라 투자처를 찾지 못한 투자자들이 학생주택 메디컬오피스 데이터센터 등에 몰린 것으로 나타났다.

20일 부동산업계와 증권업계에 따르면 미국 대체부동산시장 성장 가능성이 높은 것으로 점쳐지고 있다. 지난해 미국 부동산 대체투자 규모 1012억달러 중 대상별로 △학생주택(202억달러) △의료상업시설(메디컬오피스·195억달러) △연구개발시설(151억달러) △개인저장시설(셀프스토리지·147억달러) △노인의료주거단지(시니어하우징·124억달러) △데이터센터(89억달러) △제조주택(61억달러) △노인주택(44억달러) 순으로 나타났다.

학생주택에 대한 투자규모가 1위이지만 온라인쇼핑·인공지능·메타버스 등 기반 시장이 확대하면서 데이터센터 성장 가능성도 주목받고 있다. 특히 미국 북버지니아를 중심으로 세계에서 가장 큰 데이터센터시장이 형성돼 있어 이를 기반으로 한 대체투자가 성장할 가능성은 높은 것으로 점쳐진다.

데이터센터는 지역별로 낮은 공실률을 기록한 것으로 알려졌다. 지난해 추가 수요가 크게 늘어 임대료도 두배 이상 상승했다. 기업들의 데이터센터 추가 수요로 북버지니아 피닉스 노스웨스트 댈러스 등 주요 시장의 신규 투자도 활발해지고 있다.

데이터센터를 수익별로 보면 '홀세일'은 단일 임차인에게 임대하며 5~10년 장기 계약할 수 있다. '코로케이션'은 다수 고객에 임대하고 서버 뿐 아니라 보안·운영에 관련한 서비스를 함께 제공하는 방식이다. 계약 기간은 상대적으로 짧은 편이다. '인터커넥션' 방식의 경우 서로 다른 고객이 외부 통신망을 거치지 않고 서로 데이터를 주고 받을 수 있는 플랫폼을 제공하는 서비스다. 글로벌 상업용 부동산 투자회사인 PGIM은 2024년 글로벌 데이터센터 예상 용량을 1만8148메가와트(MW)로 전망했다. 이는 2016년 5314MW 대비 3배 이상 높은 용량이다.

메디컬오피스는 헬스케어의 한 종류로 종합병원과 달리 외래환자를 위주로 하는 1차 병원과 유사한 개념이다. 사무공간과 편의시설이 복합된 형태로 바이오·헬스케어 기업에 임차 목적으로 연구소 등의 시설을 추가해 설계한 건물이다.

학생주택은 대학교 기숙사 개념으로 학교와 연결된 숙소에 거주할 수 있는 기능을 갖춘 자산을 말한다. 통상 학교와 장기 임대 계약을 맺기 때문에 공실 위험이 낮고 임대료 인상 가능성도 있다.

김미숙 KB증권 상업용부동산 연구원은 "미국 대체부동산 자산 투자가 2021년 1203억달러로 사상 최대치를, 2022년에도 1012억달러로 2위를 차지했다"며 "대체부동산 투자가 성장하는 이유는 대체부동산이 주요 자산으로부터 파생된 자산임과 동시에 자체적인 수요 성장을 이끌고 있기 때문으로 판단된다"고 분석했다.