'깡통주택'과 '전세사기'는 최근 주택시장에서 가장 뜨거운 이슈다. 일각에서는 주택가격의 급등과 전세자금 대출기준 완화, 저금리 등 여러가지 원인을 지적한다.

필자는 피해자들이 전세 계약하려는 주택이 '깡통주택'임을 인지할 수 있는 충분한 정보가 없었다는 점, 그리고 이를 악용한 의도가 있었다는 점을 이유로 들고 싶다.

최근 주택실거래 가격, 아파트거래 정보는 민간 부동산 플랫폼 등을 통해 쉽게 접근할 수 있지만 단독다가구, 다세대·연립주택의 개별 실거래 정보는 여전히 지역 공인중개사에 의존하거나 지역 내 유사 주택의 실거래가를 일일이 찾아보는 등 상당한 품이 필요하다.

실제 전세사기가 아파트에 비해 상대적으로 거래 정보가 부족한 연립·다세대·다가구 밀집 지역에서, 대부분 주택 거래에 익숙하지 않고 정보 접근성이 떨어지는 청년·노인 가구, 신혼부부 등에게서 발생했다는 점이 이를 방증한다.

따라서 현재 전세사기 피해자를 지원하는 데 집중하는 한편 전세사기 예방을 위한 제도적 개선 또한 중요하다. 의심 거래를 선제적으로 찾아내고, 개별 주택 거래정보 분석으로 국민에게 정확한 정보를 전달, 알권리를 보장해 '전세사기'를 미연에 방지하는 것이 필요하다.

정보불균형 악용한 의도적인 범죄

서울시는 지난해 8월부터 전국 최초로 깡통전세를 가늠할 수 있는 '자치구별 전세가율'을 제공하고 있다. 시는 현재 임차인의 정보불균형 해소를 위해 '전월세전환율' '임차물량 예측정보' '주택시장 월간동향' 등 다양한 정보를 실시간 제공 중이며 추가 지표 개발에도 노력을 기울이고 있다.

'역전세 비상사태'는 올 하반기 무렵부터 사회 전반으로 확대될 시한폭탄과 같다. 서울시 임차물량 예측 분석결과에 따르면 갱신만료, 신규 공급 등의 사유로 매월 시장에 신규 거래물건으로 나오는 물량은 월평균 11만6000건에 달한다. 특히 최근 시장에 나오는 계약만료 물건은 주로 전세가격이 가장 급격하게 상승했던 2021년 하반기에 계약됐던 거래다.

최근 6개월 실거래 자료와 9745건을 매칭해 분석한 결과 동일 주택인 경우 당시 계약시점 대비 32평 기준 다세대·연립은 평균 3100만원, 아파트는 평균 1억5000만원이 하락한 것으로 나타났다. 더구나 지금도 전세가격 하락은 계속되고 있어 앞으로 보증금 미반환 사례는 더욱 증가할 것으로 예상된다.

따라서 이에 대한 해법도 다각적으로 고민해야 할 때다. 단기적으로는 임대인이 받고 있는 '전세퇴거대출'의 신용보강 등을 통해 전세퇴거자금 용도에 한해서는 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 한시적 대출규제 완화를 논의해 볼 수 있다. 그러나 근본적인 해결을 위해서는 '임차인 보증금은 곧 투자 레버리지'라는 통념에서 벗어나 개인 간 사금융 성격의 전세거래 구조에 대한 안전장치 마련이 필요하다.

전세거래 구조에 대한 안전장치 마련

뉴욕 등 선진도시에서 활용되고 있는 임대인 안전 보증금(Tenants' Security Deposit) 제도와 같은 임대차 계약 기간동안 전세금의 10% 내외를 제3의 금융기관 에스크로 계좌에 예치하는 등의 전세 보증금의 안전성을 확보할 수 있는 적극적인 방안이 절실한 시점이다.