광주 신세계백화점 확장 이전과 옛 전남일신방직부지 개발에 따른 행정절차가 속도를 내면서 기업들이 내야 할 '공공기여(기부채납 포함) 규모'가 최대 관심사로 떠올랐다. 광주시와 업계 의견을 종합하면 공공기여는 3000억원 안팎으로 예상된다.

◆신세계, 지하차도 기부 = 광주신세계는 현재 확장 이전에 따른 '도시관리계획 입안 주민의견 청취절차'를 밟고 있다. 이 절차는 오는 16일까지 마무리된다. 다음 절차는 도시·건축 공동위원회 심의다. 이때 최대 쟁점이 기부채납 규모다. 광주신세계는 250억원 가량을 들여 백화점 앞 도로(죽봉대로)에 지하차도(480m)를 만들어 기부채납할 생각이다. 기부채납 규모는 '국토교통부 지구단위계획수립 지침(지침)'에 따라 정한다.

지침 제17절에 따르면 '기부채납 총부담은 대상부지 토지면적을 기준으로 10~20%(주거·상업·공업지역은 10~15%) 수준에서 협의'를 통해 결정한다. 상업지역인 신세계 확장 이전부지는 2만4875㎡이며, 땅값은 2000억원(3.3㎡ 2653만원) 정도로 알려졌다. 상업지역 비율을 반영하면 기부채납 규모가 200억~300억원이다. 신세계는 이를 근거로 지하차도를 만들 계획이다.

하지만 이 같은 비율은 명시적이지 않다. 지침에 따르면 '최대 25%'까지 받을 수 있다. 또 지역여건을 고려해 더 높게도 더 낮게도 가능하다. 국토교통부 관계자는 "지침은 일반적 기준이며 협상을 통해 비율을 정할 수 있다"고 말했다. 이에 따라 광주시는 최대 비율을 생각하고 있다. 광주시 관계자는 "250억원 규모 지하차도는 신세계 주장일 뿐"이라고 선을 그었다. 신세계도 난색을 표했다. 광주신세계 관계자는 "과도한 기부채납을 막을 목적으로 지침이 만들어졌다"면서 "땅을 되팔아 수익을 내는 구조가 아니어서 과도한 비율을 적용하면 안된다"고 반박했다. 광천동에 영업 중인 광주신세계는 인근 이마트와 주차장 부지를 합쳐 확장 이전을 추진 중이다.

◆쟁점 많은 전남방직부지 =아파트 4236세대와 복합쇼핑몰(더현대) 등이 들어설 예정인 옛 전남일신방직 부지(북구 임동 29만6340㎡) 개발사업도 도시계획변경절차를 밟고 있다. 광주시 도시계획변경 사전협상 운영지침(운영지침)에 따르면 공장용지를 상업시설용지 등으로 바꾸면 '땅값 차액의 40~60%가 공공기여'다. 땅값 차액이 많을수록 그만큼 공공기여도 늘어난다. 개발사업자는 지난 4월 지침에 따라 48.3%에 해당하는 2521억원을 내놓겠다고 밝혔다. 이를 그대로 적용하면 용도변경 이전 땅값이 7171억원이며, 용도변경 이후가 1조2393억원 정도로 추정된다. 이중 공원 등 공공시설을 제외한 상업용지(18만5340㎡) 등의 땅값을 3.3㎡ 당 2210만원 정도로 계산했다. 이로 인해 인근에 있는 광주신세계 이전부지나 광주 중심상권인 상무지구(3000만원)에 비해 싸게 반영했다는 논란이 일고있다. 또 다른 쟁점은 용도변경 이전 땅값 기준시점이다. 운영지침에 따르면 기준시점은 사업자가 광주시에 사전협상을 신청한 이전 시점(2020년 4월 27일)과 광주시가 사업자에게 협상대상지 선정을 통보한 이전 시점(2021년 12월 12일) 등이다. 통상 협상대상지 선정 통보 시점을 적용한다. 이 시점을 적용한 이유는 '사전협상을 신청한 시점으로부터 60일 안에 대상지 선정 통보'를 하므로 지가 변동이 별로 없어서다.

하지만 전남일신방직은 상황이 다르다. 광주시가 지침을 어기고 1년 7개월이 지난 후에 협상대상지를 지정했다. 이에 따라 지가변동이 발생했다. 국토교통부에 따르면 이 시기 북구 공업지역 지가변동률이 평균 5.9% 상승했다. 감정평가법인 관계자는 "개발소식이 전해진 전남일신방직이 더 올랐다고 보는 게 합리적"이라고 말했다. 따라서 기준시점을 2020년 4월 27일로 적용해야 공공기여를 늘릴 수 있다. 이런데도 광주시가 2021년 12월 12일을 고집해 논란이 될 전망이다. 광주시 관계자는 "다른 지역도 협상대상지 선정을 통보한 이전 시점으로 잡았다"면서 "공공기여를 최대한 받는다는 게 광주시 입장"이라고 말했다. 한편 광주시는 공공기여 규모를 정하기 위해 감정평가를 추진 중이며, 시민단체는 협상 공개를 요구하고 있다.