리츠(부동산 간접투자 주식회사) 시장이 침체를 벗어나 회복기에 들어섰다. 개인이 미국 부동산에 간접 투자할 수 있는 글로벌 리츠가 출시되고, 국내시장에서는 미분양주택이 늘어나면서 재가동된 구조조정리츠(CR)가 활발해지고 있다.

7일 리츠업계에 따르면 신한리츠운용 국내 1호 미국 부동산 펀드 리츠 ‘신한글로벌액티브리츠’가 11일 공모가를 확정하고 13일부터 일반투자자 대상 공모청약을 실시한다. 28일 국내 증시에 상장될 예정이다.

신한글로벌액티브리츠는 부동산을 직접 소유하지 않고 부동산 펀드를 통해 수익을 창출하고 배당하는 방식으로 운용된다. 배당시기는 매 6개월 반기 배당으로 결산월은 2월과 8월이다.

미국 개방형 부동산 펀드는 최소 투자액이 수십억원에 달해 현실적으로 개인 투자자들이 접근하기 어려웠다. 그러나 신한글로벌액티브리츠를 통해 개인도 미국 부동산에 재간접투자가 가능할 전망이다.

공모가를 5000원으로 확정해 청약을 진행하는 일반 리츠와 달리 신한글로벌액티브리츠는 공모가 희망 범위를 3000~3800원으로 조정했다. 해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 공모가 범위를 조정해 투자 진입 장벽을 낮춘 것이다.

미국 부동산 펀드 리츠가 주목받는 것은 중도 환매와 재투자가 가능하기 때문이다. 실물 부동산에 직접 투자하는 일반 리츠는 자산을 매각할 때 특별배당을 할 수 있고 회수된 원금을 재투자하려면 새로운 자금을 확보해야 한다. 신한글로벌액티브리츠는 매년 특별배당을 실시한다고 밝혔다.

국내 리치시장은 부동산 장기 침체와 고금리로 인한 장기 하락 위기에 빠졌다. 리츠의 은행 대출 이자가 증가하면서 상품 운용에 따른 부대비용도 증가해 배당금 규모가 줄었기 때문이다.

그러나 올해들어 한국은행이 연내 기준금리를 인하할 것이라는 전망이 제기되면서 리츠 투자에 대한 분위기가 달라지고 있다. 서울시내 사무공간이 부족해지면서 대형오피스에 투자하는 리츠의 공모가도 높아졌다.

이와 함께 정부는 악성미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택을 매입해 임대하는 ‘미분양 CR리츠’ 제도를 10년 만에 재도입하는 방안도 4월 발표했다. 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 임대로 운영하고 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조로 주택시장이 침체되면 수익성이 높아진다. 미분양 CR리츠에 대한 관심과 우려가 높아지면서 국토교통부는 업계와 제도개선을 위한 협의에 들어갔다.

5일 국토교통부와 리츠업계가 개최한 ‘리츠를 활용한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 지원을 위한 간담회’에서 리츠업체들은 “미분양 CR리츠가 자금 조달 금리를 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 ‘모기지 보증’을 활용하는 방안을 마련해야 한다”고 요구했다. 모기지 보증이란 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 대출 상환을 보증하는 것을 말한다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com