미국 상업용 부동산 침체 여파로 2분기 부동산 자산 압류 규모가 1분기보다 28조원(13%) 증가했다. 상업용 부동산 대출을 기초자산으로 해 발행한 상업용부동산저당증권(CMBS)의 연체율은 이달 8.11%로 2013년 11월(8.58%) 이후 약 11년 만에 최고치를 기록했다. 시장 전문가들은 미국 경제가 침체에 접어들면서 향후 상업용 부동산 가치는 더 하락할 수 있는 상황이라고 내다봤다.

29일(현지시간) 미 월스트리트저널(WSJ) 보도에 따르면 지난 4~6월 미국에서 압류된 사무용 건물과 아파트, 기타 상업용 부동산 규모는 205억5000만달러로 1분기 보다 28조원 가까이 늘었다. 이는 2015년 3분기(275억달러) 이후 약 9년 만에 가장 큰 규모다.

미국의 부동산 압류 규모는 2021년 이후 꾸준하게 증가세를 이어오고 있다. 팬데믹 이후에도 재택근무가 일반화되면서 사무실 수요가 이전보다 급감한 데다 고금리 장기화로 이자 부담이 많이 늘어난 게 주된 요인으로 작용하고 있다.

과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들은 대출 만기가 다가오면서 훨씬 비싼 이자로 돈을 빌려야 하는 어려움에 직면하고 있는 상황이다.

그동안 은행 등 금융사들은 대출을 못 갚는 차주들의 자산을 압류한 뒤 자금을 일부라도 회수하는 대신 대출 만기를 연장해주는 방식을 선호해왔다. 자금 회수가 어렵다고 판단해 곧바로 손실을 인식하는 대신 대출을 연장해주고 시장 상황이 개선되는 것을 기다리는 게 낫다고 판단했기 때문이다. 하지만 향후 금리가 내려가더라도 사무실 공실률이 팬데믹 이전 수준으로 개선되기는 어려울 것임을 깨닫기 시작한 대출기관이 늘어나면서 부실 부동산의 압류가 늘어나는 상황이다.

WSJ은 “미국 경제가 침체에 접어들고 해고가 늘어나 사무 공간 수요가 더 줄어들 경우 상업용 부동산 가치는 앞으로 더욱 하락할 수 있는 상황”이라고 지적했다.

WSJ에 따르면 실제 워싱턴DC에선 최근 다수 건물이 헐값에 팔렸는데, 보험회사 스테이트팜의 경우 최근 백악관 인근 사무용 건물을 압류해 1760만달러(약 243억원)에 매각하기도 했다. 이는 건물주가 2010년에 산 값 대비 70% 할인된 수준이다. 상업용 부동산 시장 상황이 팬데믹 이전 수준으로 회복될 가능성이 작고 금리가 또한 과거의 ‘제로(0) 금리’ 시절보다 훨씬 높다 보니 부동산 개발업자들도 과거와 달리 자산을 정리하고 사업에서 발을 빼는 경우가 늘어난 분위기다.

규제당국도 상업용 부동산 시장 침체가 금융 시스템에 미칠 잠재적인 충격에 대해 촉각을 곤두세우고 있다.

한편 시장정보업체 트렙에 따르면 올해부터 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 관련 대출 규모는 총 2조2000억달러(약 3043조원)에 달한다. 미국의 상업용 부동산 대출 관련 연체율 증가도 향후 압류 자산이 추가로 증가할 수 있음을 시사하는 대목이다.

CMBS 연체율은 이달 8.11%로 2013년 11월(8.58%) 이후 약 11년 만에 가장 높은 수준으로 뛰어올랐다.

이는 올해와 내년에 예상보다 더 상승하여 2025년에는 글로벌 금융위기 수준을 넘어설 것으로 예상된다.

피치 레이팅스(Fitch Ratings)는 2024년과 2025년 미국 CMBS 사무실 연체율 전망치를 각각 8.4%, 11%로 상향 조정했다.

4월 기준 4.3%였던 연체율이 연말까지 거의 두 배로 증가할 것으로 예측되며, 이는 올해 초 피치의 예상치보다 높은 수준으로 사무실 시장의 불안정을 반영한다.

김영숙 기자 kys@naeil.com