전매 제한 주택의 분양권 전매를 중개한 행위는 공인중개사법 위반죄에 해당할까? 아니다.

경기 남양주시에서 부동산중개사무소를 운영하는 대표 A씨와 함께 근무하는 공인중개사 B씨는 2016년 6월경 전매가 제한된 아파트에 대해 명의자로부터 분양계약서 등을 건네받아 이를 분양권 매수자에게 건네주고, 웃돈으로 1,000만 원을 받아 다시 명의자에게 지급한 뒤 중개수수를 지급받은 혐의로 재판에 넘겨졌다. 해당 아파트는 수도권 택지 중 해당 지구면적의 50% 이상 개발제한구역을 해제해 조성된 공공택지로, 분양가 상한제가 적용되고 분양가 상한제 적용주택 및 그 주택 입주자로 선정된 사람은 2016년 6월부터 2017년 6월까지 분양권을 전매하거나 전매를 알선할 수 없었다. A씨와 B씨는 총 5명 명의의 5채 아파트에 대해 전매를 알선하고 중개수수료를 받은 것으로 밝혀졌다.

1심과 2심은 이들의 혐의를 유죄로 인정해 A씨에게 벌금 700만 원을, B씨에게 벌금 300만 원을 선고했다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 형사3부는 2024년 7월 25일 공인중개사법 및 주택법 위반으로 기소된 A씨와 B씨의 혐의 중 공인중개사법위반 부분을 유죄로 인정한 원심 판결을 파기하고 사건을 의정부지법으로 돌려보냈다(2021도17722).

재판부는 이들이 분양계약서 등을 명의자로부터 건네받아 분양권 매수자에게 전달한 것은 결국 아파트 분양권에 대한 매매를 알선하는 과정으로 볼 여지가 많지만, 공인중개사법상 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서의 매매를 중개한 것으로 볼 수 없다고 판단했다.

재판부는 “옛 공인중개사법 제33조 제5호의 ‘증서 등’에 증서와 존재 형태가 전혀 다른 분양권을 포함시키는 해석은 할 수 없을 뿐만 아니라, 장차 건축될 건축물로서 동·호수가 특정된 아파트 분양권의 매매를 알선하는 행위는 공인중개사법의 중개대상물인 ‘건축물’을 중개한 것으로 봐야한다”고 밝혔다.

공증인가 법무법인 누리 대표변호사 하만영

공증인가 법무법인 누리 대표변호사 하만영