내집 마련을 꿈꾸는 미국인들이 중앙은행인 연방준비제도(연준)를 주시하고 있다. 기준금리 인하로 대출이자 부담에 숨통이 트이길 바라기 때문이다. 하지만 폭스비즈니스는 24일 모기지 금리를 밀어올리는 또 다른 요인이 있다고 지적했다. 바로 미국 국가부채다.

부동산정보제공업체 ‘브라이트MLS’의 수석이코노미스트 리사 스터트번트는 폭스비즈니스에 “모기지 금리가 7%에 육박하면서 연준의 금리인하 시점에 많은 관심이 쏠리고 있다. 하지만 기록적으로 많은 연방정부 부채 역시 모기지 금리 고공행진을 이끌고 있다”고 말했다.

그는 “미국정부는 막대한 양의 발행 국채에 대한 이자 부담에 허덕이고 있다. 이자를 지급하기 위해 향후 더 많은 국채를 발행해야 할 처지다. 그러려면 더 높은 금리를 제시해 투자자들을 유혹해야 한다”며 “모기지를 담보로 하는 MBS 역시 동일한 투자자를 상대로 하기 때문에 국채와 경쟁할 수 있는 금리를 제시해야 한다. 모기지 금리가 높을 수밖에 없는 이유”라고 설명했다.

미국 의회예산국(CBO)에 따르면 미국 공공부채는 올해 말 GDP의 99%에서 10년 뒤인 2034년 말 122%로 치솟을 전망이다.

미국기업연구소(AEI) 선임연구원 데스먼드 래크만은 “미국이 지속불가능한 속도로 부채를 쌓아간다면, 외국의 민간투자자나 중앙은행들이 미국채를 매각하게 될 것”이라고 지적했다. 미국 증권산업·금융시장협회(SIFMA)에 따르면 현재 외국인의 미국채 보유비중은 약 30%다.

래크만은 “외국인이 미국채를 대량매도한다면 미국은 재정을 조달하거나 이자를 내는 데 고전하게 된다. 그러면 결국 연준이 개입해 돈을 찍어내야 한다. 이는 인플레이션과 장기금리를 밀어올린다”며 “이게 진짜 리스크”라고 말했다.

모기지 금리는 2022~2023년 치솟았다. 연준이 16개월 동안 11차례 기준금리를 인상하면서다. 모기지기업 프레디맥에 따르면 현재 30년만기 모기지 금리는 6.87%다. 정점인 7.79%에서 하락했지만 코로나19 팬데믹 당시 3%대에 비하면 크게 오른 수준이다.

온라인대출플랫폼 ‘랜딩트리’에 따르면, 2022년 4월 미국 50개주 평균 3.79%였던 30년만기 모기지 금리는 1년 뒤 5.25%로 올랐다. 이 금리로 대출을 받은 주택구입자들은 30년 동안 평균 4만3593달러(약 6000만원)를 더 부담해야 한다. 금리 차가 가장 컸던 하와이의 주택구입자들은 평균 7만6353달러(약 1억원)를 더 내야 한다.

김은광 기자 powerttp@naeil.com