국토교통부가 최근 몇년간 주택 임대시장과 관련 몇가지 정책적인 과오를 범하고도 제대로 방향을 잡지 못하고 있다. 첫째, 과도한 전세 보증과 전세 대출을 통해 무자본 갭투기, 전세사기를 성행하게 하고 전세금 가격 상승의 원인을 제공하여 온 점이다. 둘째, 정부와 지방자치단체의 임대사업자 감독체계가 작동하지 않는데 개선 대책이 없다. 셋째, 시장에서 소형주택 공급이 잘못되고 있는데도 대책을 제대로 수립하지 못하고 있다.

특히 최근에는 전세사기, 깡통주택의 온상이 되고 있어 임대인과 임차인들의 소형주택 기피 현상이 더 심해지고 있다. 따로 떨어진 문제가 아니라 서로 상호작용을 일으켜 전세사기, 깡통 전세, 갭투기, 임대사업자에 대한 신뢰 저하 등 다양한 부작용이 나타나고 있기 때문에 심각하게 바라볼 필요가 있다.

제대로 방향 못잡는 국토교통부 주택 임대시장 정책

우선 전세보증금 반환보증과 전세대출 문제부터 살펴보자. 주택가격이 2억원인데 전세보증한도를 100%인 2억원으로 인정하면 무슨 문제가 생길까? 임대인은 2억원에 전세를 내놓을 것이고 임차인은 보증한도를 믿고 2억원에 전세계약을 체결하고 보증에 가입할 것이다. 그렇게 전세계약이 체결되었다가 임대인이 채무불이행을 하면 경매에서 주택가격의 70~80% 수준에서 매각이 되어 임차인이 배당에서 손해를 보든가 보증가입이 되어 있으면 보증기관(HUG, SGI, HF 등)이 손해를 부담하게 된다.

그렇다면 보증한도는 어디까지 설정하는게 맞겠는가? 경매시장에서 그 주택의 예상 매각 금액 수준까지 보증한도가 내려가는게 경제 논리상 맞다. 은행도 담보 대출할 때 그 이상은 대출하지 않고 있고, 이를 감안해 정부도 LTV로 은행의 주택담보대출 비율을 규제하고 있다. 전세대출과 전세보증금 반환보증, 전세대출금 보증에도 유사한 제한을 단계적으로 시행하는 것이 필요하다.

둘째, 이번 전세사기, 깡통전세 파동을 거치면서 정부와 지방자치단체가 너무 임대사업자 관리를 방치하고 있고 임대차 감독 행정이 없다는 문제가 드러났다. 보증금을 반환하지 못할 사람이나 법인들이 임대사업자가 되면서 국가와 지방자치단체로부터 조세 감면을 받는다는 것을 임차인들은 받아들일 수 없다. 이런 수준이라면 임대사업자 제도가 아니라 차라리 주택 임대차 용도로 사용중인 모든 주거용 건축물을 전부 등록시켜 임대주택 등록제를 실시해야 한다. 임대차 거래신고제를 흡수해 거래 이력 정보를 구축하여 일반에 공개하는 한편, 주택 임대인의 재정 건전성을 지방자치단체가 정기적으로 감독하고 임대차 관련 민원을 계속 신고받고 처리하는 주택 임대차 감독 행정 체계를 구축할 필요가 있다.

셋째, 소형주택 공급 문제는 어제 오늘의 일이 아니다. 아파트의 건축 품질과 주택관리는 정부와 지자체에서 엄격하게 규제를 하고 매매 및 전월세 가격에 대한 실거래가 정보도 잘 축적되어 있다. 반면, 표준화가 되지 않은 소형주택의 품질과 가격은 매수인이나 임차인이 제대로 알 수 있는 방법이 없어 소형 주택은 시장에서 외면받고 있다.

정부, 소형 임대시장에 대한 제대로 된 대책 내놔야

결국 정부가 특단의 대책을 강구해 소형주택 시장의 불투명성을 해소해야 문제가 해결된다. 소형주택의 주택 품질과 건축법 위반 사항 여부가 공공기관의 정기 조사로 확인되고, 주택 가격을 누구나 투명하게 확인할 수 있어야 다시 돌파구가 생길 것이다. 그런데도 정부는 그런 대책은 강구하지 않은 채 매입임대주택 정책을 통해 신축 소형주택을 매입해서 6년 후 시장에 매각하는 방법을 내놓았는데 괜히 소형주택 가격 거품을 발생시킬 우려가 크다.

매입임대주택은 장기임대가 가능한 주택이어야지 6년 후 팔려고 매입하는 주택이어서는 안된다. 정부는 임기응변식 대응이 아니라 소형주택 시장에 대한 제대로 된 대책을 내놓아야 한다.

이강훈

참여연대 실행위원

변호사