1인가구 증가와 대출한도 축소 등으로 주택 국민평형 전용면적이 84㎡에서 59㎡로 축소되고 있다.

특히 올해 공급하는 아파트단지 중심 평형이 전용 84㎡와 59㎡로 양분화하면서 대출규제 영향을 받는 세대들이 대거 59㎡로 몰릴 것으로 예상된다.

윤지해 부동산R114 리서치센터 수석연구원은 “올해는 공급감소와 대출규제 강화에 따른 풍선효과가 나타나는 시기”라며 “국민평형이라 일컫는 전용 84㎡가 대출한도 축소로 59㎡로 옮겨가고 교육·직장 문제 등으로 동네를 바꿀 수 없는 층에서는 중대형에서 중소형으로, 아파트에서 비아파트로 보유자산을 전환할 가능성이 높다”고 3일 밝혔다.

지난해 7~8월 역대급 가계부채 증가에 놀란 금융당국이 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계’를 시행하면서 하반기부터 주택매매건수가 줄기 시작했다. 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 매매량은 3773건으로 전월 대비 5.7% 감소했다. 이는 지난 5년간 평균(11월 기준)보다도 10.9% 감소한 수치다. 서울 내 아파트 거래량은 4개월 연속 감소 중이다.

정부는 올해 스트레스 DSR 3단계를 시행할 것이라고 예고했다. 스트레스DSR 3단계는 일부 소액 신용대출을 제외하고 모든 대출이 대상이다. 은행권과 제2금융권 모두 대상으로 현재 스트레스 금리 50%를 100%를 올린다.

올해 입주물량도 감소한다. 부동산R114에 따르면 올해 입주물량은 26만4425가구로 2024년에 비해 9만9426가구가 줄어들 예정이다. 올해 입주감소 물량은 대부분 수도권(경기 4만7565가구, 인천 7102가구)에 몰려 있어 수도권 시장 움직임이 올해 부동산 가격에 상당한 영향을 끼칠 것으로 예측된다.

올해 부동산시장은 대출규제 강화와 입주물량 감소 등으로 본격 비수기에 들어갔다. 이같은 징표는 지난주부터 시작됐다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 2024년 12월 다섯째주(12월30일 기준) 전국 주간 아파트가격은 매매가격은 0.03% 하락하고 전세가격은 0.00% 보합을 기록했다. 특히 서울 아파트 매매가격은 0.00% 보합으로 전환됐다. 주간 기준으로 지난해 3월 넷째주(3월25일 기준) 상승 전환한 이후 40주 연속 상승해오다 41주 만에 보합세로 돌아선 것이다.

한국부동산원 관계자는 “재건축과 신축 등 선호단지에 대한 상승세가 국지적으로 포착되지만 계절적 비수기 등에 따라 관망세가 심화되고 부동산 매수심리가 둔화되는 모습을 보이면서 지난주 대비 보합 전환했다”고 분석했다.

서울 지역을 들여다 보면 강북권이 먼저 하락세로 돌아섰다. 노원구(-0.03%)는 상계동 비역세권 단지 위주로 하락하고, 은평구(-0.02%)는 불광·응암동 위주로 하락했다.

서울 25개 자치구에서 하락 전환한 곳은 금천구(-0.05%)와 구로구(-0.04%) 노원구(-0.03%)를 비롯해 은평구·도봉구·강북구·동대문구·관악구·강동구(각 -0.02%)와 동작구(-0.01%) 등 10개에 달했다.

강남권은 여전히 상승세를 이어갔다. 송파구(0.06%)는 신천·방이동 재건축 추진 단지 중심으로 상승했다. 서초구(0.03%)는 잠원동 주요단지가 상승세를 유지시켰다. 강서구(0.02%)는 등촌·마곡동, 강남구(0.02%)는 개포·압구정동, 양천구(0.01%)는 목·신정동 일부 단지 위주로 상승을 이어갔다.

수도권은 전주에 이어 같은 하락폭(-0.02%)을 유지했다. 인천(-0.09%)의 하락폭이 컸다. 지방(-0.04%→-0.04%)과 5대광역시(-0.05%→-0.05%)도 하락세를 이어가면서 전국 주간아파트 매매가격도 전주에 이어 0.03% 하락했다.

전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(0.00%)에 이어 보합이 유지됐다. 수도권(-0.01%→0.00%)은 전주 하락에서 보합 전환하고, 서울(0.00%→0.00%)은 보합을 유지했다. 5대광역시(0.00%→-0.01%)를 비롯한 지방(0.00%→-0.01%)은 하락 전환됐다.

김성배 기자 sbkim@naeil.com